На что обратить внимание при покупке земельного участка

Оглавление:

На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка

В последние годы горожане все чаще задумываются над переездом в частный сектор. И первое , что стоит на пути желающих жить в собственном доме, — это покупка земельного участка. На какие тонкости необходимо обратить внимание во время выбора земли под индивидуальную застройку — читайте далее.

Правовое поле

Чтобы сделка прошла гладко , следует знать несколько основных положений о том , как правильно выбрать земельный участок. И не кусочек земли для садово-огородных приключений , а участок под строительство собственного дома , поскольку совершенно необходимо , чтобы его назначением было жилищное индивидуальное строительство — только в этом случае вам без хлопот гарантирована прописка в доме.

Первое , в чем следует убедиться , определены ли границы вашего потенциального приобретения ( выражаясь земельными терминами — процедура межевания). Обычно она выполняется за счет продавца.

Одновременно убедитесь в наличии топографического и кадастрового планов , после совершения акта купли-продажи они остаются у вас на руках.

Необходимо , чтобы участок был отмечен в органах госрегистрации как собственность или объект долгосрочной аренды. Ни в коем случае не оформляйте сделку при несоблюдении этого условия. Попросите , чтобы продавец зарегистрировал покупку на свое имя , в противном случае вы покупаете не саму землю , а лишь право и очередь на ее приватизацию.

Попросите также выписку из Госреестра ЕГРП о том , что участок не арестован и не заложен. Там же удостоверьтесь , что на него не наложен сервитут — право прохода или проезда через него. И , наконец , получите подтверждение того , что участок свободен от задолженности по налогам.

Окружающая среда

Однако выбор участка под строительство на этом не заканчивается. Не менее важны геодезические аспекты , которые в дальнейшем окажут непосредственное влияние на комфортность проживания в построенном доме. К примеру , необходимо определить уровень грунтовых вод , чтобы в дальнейшем не прогадать с конструкцией фундамента здания. Для этого проще всего сделать несколько неглубоких скважин ручным буром. Если примерно через час в них окажется вода , не обойтись без устройства дренажных систем. О наличии сильных весенних паводков , затопляющих подвалы , можно поинтересоваться у соседей. Но следует отметить , что даже при всех неблагоприятных ответах это еще не повод отказываться от понравившегося участка. Без подземного гаража и подвала вполне можно обойтись , заказав соответствующий проект или изменив старый.

На выбор земельных участков для строительства может повлиять и наличие систем водо- и газоснабжения , канализации , выделенное количество электроэнергии , обустройство подъездных путей и наличие общественного транспорта , удаленность школ и магазинов , окружающий ландшафт и экология среды.

Взвешивайте свое решение , проверяйте документацию и вперед — к дальнейшему покорению жизни на собственной земле!

На заметку!

Строительство частных жилых домов осуществляется в строгом соответствии с требованиями СНиП , регламентирующих расположение дома на участке , этажность , минимальные площади и линейные размеры помещений , обеспечение санитарной , пожарной безопасности жильцов.

Что выгоднее: дом или участок?

Александр Галенцов,
юрист компании «Агент 22 Юрист»:

Выбирая земельный участок , будущий собственник в первую очередь должен определиться , для чего он покупает эту землю. Если целью покупки участка земли является возведение дома , то приобретать следует только участки , где получение разрешения на строительство возможно.

Кандидат в застройщики может приобрести земельный участок под строительство индивидуального жилого дома только либо в границах земель населенных пунктов ( земли поселения), либо за пределами границ населенных пунктов , то есть на землях сельскохозяйственного назначения , но тогда вид разрешенного использования — для дачного строительства или хозяйства. Тут все строго по закону: с правом застройки или без.

Покупать участок земли лучше в том месте , где уже есть возможность подвода коммуникаций. Иначе , купив участок даже за небольшие деньги , вы рискуете тем , что вам придется вложить значительные средства , чтобы иметь возможность подключиться к электричеству , газу , водопроводу.

Приведу в пример Бельмесево. Это деревня , а рядом коттеджный поселок Бельмесево. Цены на участки разные. Если покупать участок в деревне , то платить придется только за подключение тех коммуникаций , которые уже есть , и проведение их от центральных линий к вашему участку. В коттеджном поселке другая ситуация , там общие коммуникации , которые построены и оплачены всеми жителями по принципу долевого строительства. То есть , чтобы коммуникации провести к себе в дом , нужно оплатить общие , уже проведенные по поселку. А это порядка 300−500 тысяч. Иначе , не оплатив долевку , вы не сможете получить разрешение на подключение. Кроме того , в долевку не входит проведение газа , этим тоже должны заниматься сами жители коттеджного поселка. В итоге встает вопрос: что выгоднее — купить готовый дом с уже проведенными коммуникациями или пустой участок под будущее строительство? Ответ таков: если есть материальная возможность приобрести жилой дом сразу — нужно это делать. Если же возможности такой нет , выход один — приобрести земельный участок по своим возможностям и постепенно строить дом на свои или заемные средства.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС?

Покупка земельного участка: на что обращать внимание?

Купля-продажа земли под жилищное строительство с каждым годом набирает популярность. Все больше горожан стремятся перебраться на природу из грязных и пыльных мегаполисов. Еще больше тех, кто рассматривает приобретение земельных участков, как выгодное вложение капитала. Благодаря развитой инфраструктуре и близости к Москве большим спросом у жителей столицы пользуется земля в Можайском районе. Однако, чтобы покупка прошла удачно, важно знать, на что стоит обратить особое внимание при выборе участка.

Вот основные правила:

Определитесь с целевым назначением земли

Обязательно обратите внимание при оформлении документов купли-продажи на категорию земли, в противном случае у вас возникнут проблемы с подключением коммуникаций и оформлением недвижимости в собственность.

Индивидуальное жилищное строительство разрешается только на землях, относящихся к категории «земли поселений». На отдельных категориях участков ИЖС запрещено. К ним относятся земли сельхозназначения; участки, где проходят газопроводы, путепроводы, линии электропередач и пр. Существуют земли, предназначенные только для садового или дачного строительства.

Проверьте качество земельного участка

Выбирая землю в Можайском районе, обязательно съездите на место, и лично оцените качество участка. Вполне может оказаться так, что он расположен в болотистой местности или на крутом склоне, вдали от всех коммуникаций. Все это существенно затруднит строительств и увеличит его стоимость.

Уточните границы участка

Прежде чем подписать договор купли-продажи, тщательно изучите документы на землю:

  • кадастровый план;
  • межевой план;
  • топографический план с обозначенными подземные коммуникации.

Если межевание не проводилось, в будущем это вполне может привести к судебным разбирательствам с соседями по установлению границ земельного участка.

Проверьте документы продавца

Если продавцом выступает юридическое лицо, у него должны быть следующие документы:

  • учредительные документы юр. лица;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности на участок;
  • основание для регистрации права (договор купли-продажи и пр.);
  • кадастровый паспорт;
  • справка о нормативной стоимости участка.

Если продавец – физическое лицо, то у него, помимо документов за землю, должны быть следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие супруга на совершение сделки.

С какими сложностями можно столкнуться при покупке земли в Можайском районе?

  • участок находится в долевой собственности;
    на него оформлено право бессрочного пользования;
  • входит в состав природоохранных территорий Можайского района;
  • может быть изъят под нужды государства.

Чтобы избежать финансовых потерь и разочарований от сделки, тщательно изучайте документы, обязательно читайте все пункты договора и уточняйте у продавца все неясные моменты, не опасаясь показаться занудой.

На что обратить внимание и что нужно знать перед покупкой земельного участка под ИЖС?

Загородный дом всегда будет оставаться в моде. Как бы то ни было, в городах грязно и шумно. Не все готовы мириться с таким положением дел, хочется тихой, мирной и спокойной жизни. Но чем меньше людей проживает в населенном пункте, тем меньше будет благоустроена территория.

Найти подходящий участок и построить на нем свое жилье — задача действительно не из легких. При выборе участка важно учитывать все моменты, чтобы в дальнейшем не попасть в финансовые неприятности.

Границы и правильность межевания

Межевание земли является комплексом сложных работ, позволяющих определить поворотные контуры и фактические границы земельного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Межевание участка под индивидуальное жилищное строительство выполняется в целях:

  • Уточнения границ, в частности, если в дальнейшем планируется перераспределить или продать земельный надел;
  • Оформления земельного участка в пользование;
  • Перераспределения участков в ситуации, когда образуются новые после раздела уже существующих.

Существует множество добросовестных компаний, использующих современное оборудование для быстрого и грамотного выделения границ.

Проведя межевание, владелец может смело строить на нем свое жилье и не опасаться за возникновение споров по земельной территории с соседями. К тому же собственник участка сможет обозначить свою землю на кадастровой карте Росреестра и в последующем суметь распорядиться ей без правовых трудностей.

Правильность выполнения процедуры межевания обеспечивается специалистами в геодезической сфере. Работа начинается с заключения договора, в котором устанавливаются сроки и задачи предстоящего межевания.

Для заключения договора необходим определенный набор документов. Такими документами являются паспорт собственника, свидетельство о праве собственности. Возможно, надо будет предоставить прочие справки об отсутствии на участке коммуникаций или электронных кабелей. В случае если собственника будет представлять третье лицо, то понадобится доверенность.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

При проведении межевания следует предупреждать соседей, у которых имеются смежные земельные владения.

Качество земли

Состояние земли и грунта на территории под строительство жилья является также немаловажным атрибутом. Многие хотели бы организовать личное хозяйство рядом с домом, выращивать ценные культуры. К тому же при жилищном строительстве всегда есть риск возвести строение на болотистой или песочной местности.

Большую роль играет ландшафт, то есть рельеф местности. Земля в низине или на холме может устроить реальные проблемы будущим владельцам. Стоит попробовать сделать прогноз изменения территории участка в разные поры года и оценить возможность настоящей угрозы весенних паводков или зимних буранов.

Нелишне было бы осуществить проверку уровня грунтовых вод на земельной собственности. Для этого необходимо выкопать несколько небольших углублений по всему периметру.

Не следует пренебрегать экологической обстановкой вокруг будущего земельного надела. Нельзя верить на слово продавцам, лучше самим убедиться в отсутствии по соседству производительной фабрики, завода, сливающих грязные отходы в реку. Рядом может находиться стрельбище, животноводческая ферма или многолетняя свалка.

Категория земли

Вид разрешенного использования земли имеет определяющее значение. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, как правило, четко определены кадастровой службой.

Тем не менее, существует возможность перевода земельных участков из одной категории в другую. Для этого в каждом субъекте РФ введены в действие законы, предусматривающие перевод при подготовке определенного перечня материалов и документации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Данные документы позволят местной администрации и кадастровому органу вынести решение о таком переводе либо дать отказ в этом.

Самым распространенным переводом земли из одной категории в другую является изменение назначения сельхоз угодий для индивидуального жилищного строительства.

Самыми дорогими признаны земли, производящие продукцию, то есть сельскохозяйственные. Поэтому при переводе требуется доказать, что изменение способа разрешенного использования вполне обосновано и целесообразно. В основном приходится в таком случае оплачивать недоимки государству, что уже является экономически невыгодной мерой.

На практике лучше всего менять сельскохозяйственное использование земельного участка на землю для организации крестьянско-фермерского хозяйства.

Очень многое зависит от генеральных планов местной администрации по использованию подведомственной местности. Если в таком плане предполагается функциональное применение необходимой земли, то изменение категории проводится в заявительном порядке.

Если же земля входит в перечень вспомогательного и условно-разрешенного применения участков, то понадобится организация общественных слушаний по изменению вида разрешенного использования.

Коммуникации на участке

Не стоит сразу же приобретать участок под строительство жилья, если в его окрестностях чудесный вид на озеро или красиво шумит сосновый бор. Обязательно следует проверить коммуникации, доступные на земле. Как раз их наличие обуславливают земельную цену.

Безусловно, велик соблазн по дешевке взять земельный участок и самому проделать всю необходимую работу по благоустройству. Однако собственник рискует заплатить в три раза больше и оказаться в пучине вечного долгостроя. Здесь потребуется четко оценить свои возможности. Если приобретается участок без систем коммуникаций, на руках должна быть сразу же смета стоимости и сроков дальнейших работ.

В первую очередь, необходимо обратить внимание на:

  • Воду. Воду можно проводить в дом через коллективный водопровод из города, поселка и пр. или же через индивидуальную скважину. Хорошо бы заранее решить вопрос о геодезической разведке и выкапывании собственного колодца, что уже может встать в серьезную «копеечку». Может целесообразнее все-таки переплатить за готовое водоснабжение на земельной собственности? Решать будущему владельцу.
  • Газоснабжение. Рядом располагающаяся труба является гарантией надежного источника обогрева. Постоянно доставлять газ в баллонах будет слишком утомительным занятием, а проложить дополнительную магистраль газопровода собственноручно — чересчур дорого.
  • Электричество. Среднестатистический коттедж размером в 200-300 кв. метров в общей сложности потребляет 30 кВт. Перед строительством дома нужно определиться с вероятностью обеспечения участка необходимой электроэнергией. Если такой возможности не предвидится, собственный генератор мощности может стать реальной финансовой проблемой.
  • Канализация. Обеспечить городскую комфортабельность в загородной даче получится только при наличии рядом с участком коммунальных канализационных систем, к которым можно будет подключить дом. Если таковых нет, придется подумать об индивидуальной сети, особенно при существовании вблизи водоемов. Местные санитарно-эпидемиологические службы с радостью пожалуют в гости при нарушении экологической обстановки.

Инфраструктура

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предоставляемые муниципальными властями, имеют одно очевидное преимущество.

Местная администрация берет на себя обязательство по благоустройству подъездных путей и обеспечению функционирования инфраструктуры в соответствии с правилами проживания.

Во многом поэтому цены на земельные участки под ИЖС гораздо выше стоимости других категорий земель.

Однако не везде администрация может позаботиться обо всей необходимой инфраструктуре, очень важно самостоятельно узнать обо всех аспектах и возможности жизнедеятельности на окружающей участок территории.

На практике инфраструктуру приходится развивать непосредственно жильцам населенного пункта, а именно таким же покупателям земельных участков под строительство коттеджей, у которых есть финансовые средства.

В любом случае, развитая инфраструктура требуется только тем, кто собирается жить на постоянной основе в загородном доме. Если же собственник участка собирается лишь раз в полугодие приезжать туда или даже реже, то наличие магазинов, больниц и других учреждений не будет настолько необходимым.

Замена приборов учета в многоквартирном доме происходит согласно правилам.

Хотите арендовать землю сельхозназначения? Здесь можно скачать образец договора.

Арендовать землю у муниципалитета можно также с последующим выкупом. Как это сделать, мы рассказали в статье.

Документы на землю

Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?

Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.

Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.

Действующим собственником земли должны быть предоставлены покупателю для ознакомления:

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • Документы, подтверждающие переход прав собственности на землю к продавцу (договор купли-продажи, передаточный акт, договор дарения и так далее);
  • Копия паспорта собственника участка;
  • Кадастровый план земли;
  • Ситуационный план земельного надела (схема расположения по отношению к окружающим объектам);
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и ограничений, наложенных на участок;
  • Справка из местного филиала по инвентаризации и оценке недвижимости об отсутствии зданий и сооружений или о характеристике коттеджа;
  • Справка о виде разрешенного использования участка;
  • Справка об отсутствии непогашенной задолженности по уплате земельного налога;
  • Письменное согласие на совершение сделки от супруга продавца.

Другие важные факторы

При покупке участка стоит обратить внимание на логистические параметры. Реальное расположение земли следует оценивать по времени на дорогу до нее, а не по расстоянию по карте. Поэтому логистика — это действительно важно, так как собственнику придется добираться до своего участка каким-то образом.

Стоит также исследовать качество дорог, ведущих к участку, возможность возникновения пробок в направлении надела.

Важно определить, сможет ли проехать к земле грузовой автомобиль со стройматериалами. Лучше всего, когда до населенного пункта, в котором расположен участок, можно добраться автобусным и железнодорожным транспортом. Форс-мажорные случаи бывают, автомобиль не всегда может оказаться под рукой.

При этом размер дома считается в квадратных метрах, а участка — в сотках. К примеру, к просторному коттеджу размером в 200 квадратных метров безупречно подойдет участок в 20 соток.

При оценке месторасположения участка важно четко понимать следующие моменты:

  • Земельный надел не может нарушать водоохранную зону. Это значит, что используемая земля должна быть дальше от водоема на 40-150 метров;
  • Участки на холмистой местности с живописным видом могут стать реальной проблемой для строительства — почва будет сползать вниз вместе с фундаментом жилья;
  • Открытая местность и абсолютное отсутствие соседних жильцов также является минусом, как это могло бы не показаться на первый взгляд. Если возникнут неприятности, прийти на помощь никто не сможет. Сюда же стоит отнести плотно застраиваемую площадь участка — это также небезопасно.

Таким образом, при выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство важно определиться, какой именно участок нужен. Предложений на рынке недвижимости достаточно много и четкое осознание того, что действительно нужно, существенно сократит перечень предложений.

Главное — сформулировать свои требования (цена, размер, местонахождение, назначение) и выделить из них некоторые основные. К основным параметрам можно подбирать и дополнительные (юг или север, расстояние до водоема, наличие или отсутствие коммуникаций и развитой инфраструктуры).

После формулирования базовых требований можно начинать поиск будущей земельной собственности и совершать его приобретение.

Как убедиться в безопасности сделки при покупке земельного участка?

Покупка или продажа земельного участка – крайне важный и ответственный процесс. К данной процедуре нужно готовиться заранее и собирать все необходимые документы для наиболее удобного совершения сделки. При покупке земельного участка, важно проверять добросовестность продавца, достоверность данных и всех документов, чтобы не попасться на удочку мошенников. Часто люди сталкиваются с недобросовестными продавцами, которые могут указать заведомо ложные данные, и при дальнейших операциях продажи или строительства на земельном участке могут возникнуть затруднения.

Как избежать недобросовестных продавцов и избежать мошенников?

Какие документы должны быть у собственника земельного участка?

Для осуществления сделки купли-продажи земельного участка собственник должен иметь следующие документы: свидетельство о праве собственности на участок, кадастровый паспорт, а также сам договор купли-продажи. Для передачи права собственности и вступления в силу договора купли-продажи необходимо передать данный список документов в регистрационную палату. Таким образом, земельный участок заранее проходит кадастровый учет, где ему присваивается кадастровый номер и адрес.

Как проверить достоверность документов земельного участка?

При заключении договора купли-продажи земельного участка важно тщательно изучить все предоставляемые документы и проверить их на предмет достоверности. В частности, основным документом и основанием для продажи служит кадастровый паспорт. В паспорте должны быть указаны адрес, назначение участка, присвоенный кадастровый номер и площадь. Также указываются иные условия, например, наличие или отсутствие ограничений и обременений. Достоверность кадастрового паспорта можно проверить на сайте Росреестра, обратив внимание на то, чтобы характеристики в кадастровом паспорте и на сайте совпадали.

Важным моментом является проверка и паспорта продавца. Следует сверить данные, указанные в договоре с паспортными данными, а также проверить прописку, семейное положение и место регистрации собственника, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с оформлением сделки. Если все данные совпадают и достоверны, то договор можно заключать. Для определения границ участка можно заказать выписку из Росреестра и сверить ее с данными, указанными в кадастровом плане.

На что нужно обратить внимание при покупке земельного участка с юридической точки зрения?

С юридической точки зрения данные в документах о праве собственности на участок должны соответствовать данным Росреестра, а также должны отсутствовать какие-либо ограничения или обременения, например, наложенная аренда, ипотека и другие. Если ограничения все же присутствуют, то все они подробно прописываются в условиях договора купли-продажи. Наличие ограничений или обременений также можно сверить с данными Росреестра.

Безопасная сделка при покупке земельного участка

В наше время очень часто совершаются сделки купли-продажи с несоответствующими или с поддельными документами, поэтому нужно всегда проверять достоверность каждого документа и сверять подлинность на сайтах государственных органов.

Приобретая участки в компании «Солнечная долина», вы обезопасите себя от недобросовестных продавцов, так как наши земельные участки обладают необходимым пакетом документов для приобретения права собственности. Все документы имеют юридическую силу и обладают подробным описанием особенностей каждого участка.

Полное руководство по покупке земельного участка под строительство дома

5 ШАГОВ: Как выбрать земельный участок под строительство дома. Рассматриваем детально. Даем готовый перечень контрольных вопросов.

Недвижимость требует затрат времени и денег — и чем больше времени вы потратите на подготовку, тем больше денег вы потратите с умом.

Покупка пустого земельного участка под строительство, во многих отношениях является более сложным мероприятием, чем покупка готового дома.

То, что вы можете увидеть своими глазами, является важным, но то, что вы можете не увидеть (особенности почвы и уровень подземных вод, юридические ограничения и условия подключения к коммуникациям), может иметь гораздо большее влияние на ваше успешное использование земли.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как определить объективную цену земельного участка, как оценить затраты на его развитие, и как избежать распространенных ошибок при покупке.

Мы также рассмотрим максимальный спектр вопросов, которые вы должны понять, прежде чем купить участок под строительство дома.

ШАГ 1 Список приоритетов в подборе участков

Прежде чем начать поиск участка для строительства дома, найдите время, чтобы составить список приоритетов. Вы, возможно, не сможете позволить себе купить землю под идеальный дом своей мечты, поэтому нужно будет решить, где пойти на компромисс, а где твердо придерживаться ваших условий.

Некоторые ключевые вопросы, которые помогут составить такой список:

  • Расстояния. Насколько далеко вы готовы добираться до города, места работы, магазинов, остановок общественного транспорта?
  • Район и населенные пункты. Определите перечень конкретных населенных пунктов, районов или направлений в которых будет производиться поиск. Можно пойти и от обратного – определив перечень мест, в которых вы бы точно не хотели строить дом.
  • Учреждения. Подходят ли вам местные школы, садики, поликлиника?
  • Физические характеристики.Вы ищете лесистую территорию, открытое пространство, высоко на склоне холма с видом на округу, с доступом к воде? Есть еще что-то важное?
  • Соседи.Вы хотите уединенной жизни в сельской местности? Или вы будете счастливее в плотной устоявшейся застройке, где вы будете видеть соседей регулярно, и где дети смогут найти много приятелей рядом? Это будет коттеджный поселок или домик в деревне?
  • Коммунальные услуги. Какие коммунальные услуги должны быть доступны: вода, канализация, электричество, природный газ, кабельное телевидение, высокоскоростной доступ в Интернет?
  • Подъездные пути. Достаточно ли будет грунтовой дороги или нужен асфальтный подъезд? На каком расстоянии от основной магистрали может находиться место под застройку?
  • Затраты. Каковы затраты для вас приемлемы за подведение коммуникаций или подключение к существующим?Особо это затратным может быть в случае с газом и электричеством.
  • Размер участка. Насколько большая площадь необходима?Будет домик с большой площадью земли или достаточно небольшого надела, который будет дешевле и в тот же бюджет можно будет подобрать место получше?

Составив такой список, вы сможете выдать конкретное задание риелтору, или для себя упростить анализ существующих предложений на рынке участков под строительство дома.

ШАГ 2 Список потенциальных участков под строительство дома

Для подбора участков по выделенным критериям используем:

  • информацию из специализированных онлайн сервисов
  • местные печатные издания
  • услуги риелтора

ШАГ 3. Какие и кому задать вопросы до покупки земельного участка

Как только вы определитесь с перечнем участков, которые вам нравятся, начинайте их осматривать и проработайте по каждому из них список контрольных вопросов. Это поможет вам определить плюсы и минусы и не упустить важных деталей.

На данном этапе может понадобиться общение с:

  • собственником (или его представителем)
  • юристом
  • геодезистом
  • землеустроителем местного совета
  • компаниями, поставщиками коммунальных услуг
  • бурильщиками скважин
  • монтажниками септиков
  • соседями
  • участковым инспектором
  • строителями

Устраните как можно больше неопределенностей, прежде чем сформировать ваш вариант цены, и сделать предложение о его покупке.

Естественно, что основным вопросом является: Могу ли я использовать участок, так как я планировал и адекватная ли за него запрошена цена? И если ответ «Да» то далее начинаем намного более детальное изучение…

Вопросы для продавца или его риелтора

Хотя нельзя абсолютно доверять информации от продавца или его риелтора, это приемлемо для получения первичных данных. В большинстве случаев, вы получите точную информацию.

Большинство из этих вопросов дублируются в других разделах, когда вы сможете получить более объективную информацию от других, не заинтересованных в сделке, лиц.

  • Целевое назначение участка позволяет строить дом?
  • Сколько лет продавец является собственником (будет ли 5% налог с доходов физических лиц)
  • Вынесены ли в натуру границы земельного участка?
  • Присвоен кадастровый номер?
  • Есть ли какие ограничения на участок (права проезда, например, или другие сервитуты)?
  • Сколько собственников у участка? Есть на него совместная собственность супругов?
  • Существует ли обслуживающая организация и ежемесячные сборы (садовое товарищество, управляющая компания и т.п.)?
  • Есть ли общие объекты (вода, канализация, дороги, ограждения и т.д.).Кто им управляет?
  • Есть ли на участке доступ к электроэнергии, природному газу, воде или централизованной канализации?
  • Какой уровень грунтовых вод?
  • Какой грунт на участке (глина, суглинок, песок)?
  • Есть питьевая вода на участке?Какое качество воды?
  • Что собой представляют соседи?
  • Удобно ли использовать эту территорию на протяжении всех сезонов? Чистят ли зимой дороги? Не размывает ли грунтовку?
  • Нет ли в округе каких-либо объектов, ухудшающих для вас комфорт проживания (шум от промышленной площадки, аэропорт, свиноферма или удобряемые навозом поля, водоем с шумными компаниями и т.п.)

Юридические вопросы (к вашему юристу)

  • каким образом земельный участок был получен в собственность продавцом?
  • какое целевое назначение земли (под строительство дома, под садоводство, ОСГ) и какие в связи с этим ограничения по строительству?
  • ознакомитесь с правоустанавливающими документами: государственным актом на землю, техническим паспортом на дома, декларацией о вводе дома в эксплуатацию, свидетельством о праве собственности на дом
  • проверьте участок по кадастровой карте онлайн
  • если участок продается с постройками, то введены ли они в эксплуатацию или имеется официальное разрешение на их строительство (то есть, не самостроки ли они)?

Вопросы по грунту (самостоятельно и к геодезисту)

  • Какой грунт на участке (вглубь на уровень 1,5м)? Сделайте ямку (можно садовым буром) и посмотрите.
    • Плохие грунты для фундамента – мелкий пылеватый песок (плывуны), глинистые грунты, торф, илистые грунты.
    • Нормальные грунты — суглинки и супеси (смеси из песка и глинистых частиц)
    • Хорошие грунты – крупный песок, хрящеватые грунты (гравий, обломки камня)
  • Воткните лом или арматуру в землю. Если удалось это сделать на глубину метр и более, то это плохой грунт для строительства (торф или текучий суглинок, супесь).
  • Посмотрите, как ведут себя фундаменты соседних домов? Они трескаются? Сдвигаются? коробятся? Есть ли подпор грунтовых вод? Сырые ли подполы?
  • Участок расположен на склоне? Есть ли водные источники (родники, река, водоем) в непосредственной близости от вашего участка, или в вашем районе? Планируется дом особо сложный по конструкции? Стены будут тяжелые? Будет два этажа и более? Если «да», то это прямая причина для того, чтобы сделать инженерно-геологические изыскания (геологию участка)
  • На данном же этапе допокупного изучения участка можно обратиться за предварительными консультациями геодезиста

Вопросы к поставщикам коммунальных услуг

Вы должны будете выяснить, какие организации поставляют электроэнергию, природный газ и другие коммунальные услуги на земельный участок или поблизости (спросите продавца, риелтора или соседа). Далее следует обратиться к ним за предварительными консультациями.

Полученная информация позволит оценить необходимые затраты для подключения всех коммуникаций. Это, в свою очередь, поможет определить, адекватна ли запрашиваемая продавцом цена за участок или есть причины для существенного торга. А может и вообще лучше отказаться такой покупки.

Электроэнергия

  • электрифицирована ли прилегающая территория? Если нет, то какая компания занимается электрификацией данной территории? Если такой нет, то участок лучше не рассматривать.
  • определить, чей ближайший трансформатор (частный, сельский или на балансе РЭСа).
  • уточнить у балансодержателя трансформатора техническую возможность (хватает ли лимита мощности на ваше подключение, какова общая мощность трансформатора и сколько осталось свободной?) и условия подключения к его трансформатору (в том числе цена).
  • Если технические условия на подключение к электросети уже есть – то проверить срок их действия. Если он истек, то его могут не продлить.
  • если трансформатора по близости нет (или нет мощности) уточнить в местном РЭСе стоимость и возможность установки своего ТП (трансформаторного пункта)
  • сколько метров тянуть Электрокабель до участка и какова полная стоимость работ (услуги и материалы)?

Природный газ

  • Может ли природный газ быть подведен к дому? И сколько это займет времени?
  • Какова общая стоимость проведения газа, в том числе плата за подключение, проект подключения, выполнение работ сертифицированной компанией, стоимость материалов?

Телекоммуникации

  • Каковы варианты для , кабельного телевидения и высокоскоростного интернета?
  • Каковы тарифы за установку и ежемесячные платежи?

Канализация

  • Если канализация централизованная, – какие условия подключения?
  • Если канализация индивидуальная, – какие варианты могут быть использованы? Например, если высоко находится уровень грунтовых вод, то может понадобиться использовать канализационную систему только на основе закрытых септиков, что является более дорогим решением.
  • Где может быть размещена индивидуальная канализация? Соблюдаются ли при этом санитарные нормы по расстояниям от планируемого дома и от участков соседей? Будет ли удобен подъезд машины ассенизаторов?

Водоснабжение

  • Если подача воды централизованная – уточнить условия подключения к системе.
  • На какой глубине скважины у соседей?
  • Хватает ли дебета скважин для нормального водоснабжения?
  • Нет ли на расстоянии ближайших километров серьезных источников загрязнения грунтовых вод (например, стихийной свалки)?
  • Узнать у бурильщиков, каковы расходы на установку скважин под ключ на расчетную глубину. Проверить стоимость с учетом двух вариантов – под насосную станцию (около 50 мм в диаметре) и под погружной насос (около 100 мм в диаметре).
  • Какие проблемы воды являются общими для этой территории? Такие как жесткость, кислотность, диоксид серы (запах тухлого яйца), железо, марганец, натрий (соль), магний и медь? Наличие нитратов или других потенциально опасных веществ? Возможно, будет лучше сразу сделать анализ воды из соседней скважины. Такой анализ можно заказать в СЭС.
  • Какие виды систем очистки воды широко используется в районе и сколько они стоят в установке и обслуживании (узнать у поставщиков такого оборудования)?

Эксплуатационные расходы

  • Существуют ли расходы, связанные с другими услугами, предоставляемыми обслуживающей организацией (охрана территории, содержание дорог общего пользования, вывоз мусора и т.п.) и какова их сумма.

Вопросы к соседям

Когда покупают участок, обычно редко заранее выясняют, кто будет новыми соседями. Но не сложно приложить некоторые разумные усилия, чтобы прояснить это.

Если вы серьезно подумываете купить этот участок под строительство дома — не стесняетесь. Постучите в двери соседних домов, представьте себя, и разговорите соседей. Это хороший момент, чтобы спросить о производительности водяных скважин, уровне грунтовых вод, а также любых вопросов, которые имеют особое значение для вас. Так, например, планируются новые строительства о районе, которые могут изменить (в лучшую или худшую сторону) комфорт проживания.

Кроме этого вы сможете составить первое впечатление о соседях и визуально оценить их образ жизни.

Как минимум уточните у них такие вопросы:

  • Нет ли споров по разграничению участков?
  • Как высоко находятся грунтовые воды? Вода на уровне промерзания грунта (около 1 м от поверхности) серьезно увеличит стоимость фундамента и септика.
  • Узнайте у соседей, были ли проблемы с фундаментами (трескались, сдвигались). Как обстоят дела с подтоплением территории, с вспучиванием грунта? Сырые ли подвалы?
  • Какой грунт на уровне фундамента на их участке?
  • Кто зимой чистит дороги от снега?
  • По поводу соседей не лишним будет пообщаться и с участковым инспектором.

Вопросы к подрядчикам

  • Каковы особенности строительства фундаментов на такой почве?
  • Нужно ли будет делать где-то подпорные стенки?
  • Большой ли будет объем земляных работ?
  • Есть крутые склоны или нестабильные грунты, которые потребуют специальных инженерных решений?
  • Есть адекватный заезд для строительной техники? Длинномеров, миксеров?

ШАГ 4 Оценка вложений в земельный участок под строительство дома

Затраты на развитие участка могут значительно варьироваться в зависимости от грунта, уклона, ваши планов застройки, и местных затрат на подключение к коммуникациям.

Поскольку многие затраты на разработку участка не очевидны, они могут повлиять на значительное превышение ожидаемой строительной сметы или сорвать проект в целом. Поэтому важно составить реалистичную оценку затрат по улучшению участка, когда вы покупаете землю без коммуникаций. И даже при покупке участка с коммуникациями, убедитесь, что вы знаете, что именно включено в стоимость и не придется ли вам платить дополнительные взносы (например, газ может быть в 1м. от участка, но за его подключение придется заплатить ощутимую сумму).

Итак, в дополнение к цене покупки земли, убедитесь, что вы детально проработали все возможные затраты по участку.

Это не смета работ, это, скорее всего, стоимостная оценка преимуществ и недостатков конкретного земельного участка. То есть, таким путем вы можете в денежном эквиваленте сравнить несколько участков, и понять какой из них, в конечном счете, обходиться дешевле.

Есть, конечно, затраты относительно не существенные. Здесь мы приводим их для полноты картины и для того, чтобы вы могли сверить просто наличие этих операций. Но есть и такие, которые могут колебаться в пределах десятков тысяч .

Затраты при покупке и обустройству земельного участка могут выглядеть следующим образом:

Примечание: Цены переведены в США для сохранения актуальности информации. Однако все равно, тарифы меняются и цены, естественно, могут существенно отличаться в различных регионах. Не поленитесь уточнить все сами. Это важно.

Если хотите для себя отредактировать данную таблицу, то можете скачать ее здесь в формате xlsx