Доп соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Оглавление:

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Добрый день! Помогите, пожалуйста, грамотно сформулировать пункт соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества. Дело в том, что договор расторгаем по соглашению сторон, но обязательства по оплате Арендатором полностью не выполнены, т.е. оплата за последний месяц аренды не произведена. Как быть в данном случае? Помогите с образцом. Спасибо.

Ответы юристов (1)

Образец заявления на расторжение договора аренды по соглашению сторон

СОГЛАШЕНИЕ N ____

о расторжении договора аренды нежилого помещения

N _____ от «___»_________ _____ г.

«___»___________ ____ г.

________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________________, действующ___ на основании _______________, с одной стороны, и __________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: ___________________ на ____ этаже здания и включающего в себя _________ комнаты общей площадью _____ кв. м, N ____ от «___»_________ ____ г. (далее — «договор») с момента подписания настоящего соглашения.

2. Арендатор обязуется оплатить образовавшуюся задолженность перед Арендодателем в размере____________рублей в трехдневный срок с момента подписания настоящего соглашения.

3. Возврат арендованного помещения производится по по акту приема-передачи помещения из аренды (передаточному акту).

3. Техническое состояние нежилого помещения соответствующей части общего имущества, включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное, состав и состояние имущества, принадлежащего Арендодателю, на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям договора аренды.

4. Акт приема-передачи должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дней с момента подписания настоящего соглашения. При неподписании Сторонами акта приема-передачи (передаточного акта) договор аренды нежилого помещения N ____ от «___»________ ____ г. считается нерасторгнутым.

5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6. Настоящее соглашение действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по договору и настоящему Соглашению.

7. В случае непогашения Арендатором задолженности по Договору аренды, в размере, указанном в п. 2 настоящего Соглашения, Арендодатель оставляет за собой право взыскать такую задолженность в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

Соглашение о расторжении договора аренды

В качестве дополнительного и закрывающего документа к основному договору используется соглашение о расторжении договора аренды, которое оформляется и по истечении срока основного документа и таким образом его гасит. В случае досрочного расторжения вследствие причин, не повлекших за собой односторонние или взаимные претензии арендатора и арендодателя, подписанное соглашение считается достаточным для расторжения договора аренды. Для заключения соглашения о расторжении договора аренды используется бланк основного договора, в котором указываются личные и контактные данные арендатора и арендодателя, описывается суть соглашения, фиксируется отсутствие взаимных претензий между сторонами, заключившими договор. Если имеются взаимные претензии, то их необходимо урегулировать до расторжения договора, в противном случае сторона, считающая себя ущемленной, имеет право обратиться в судебные органы с исковым требованием. Соглашение о расторжении договора аренды имеет завершающую юридическую силу, прекращающую между сторонами гражданско-правовые отношения, возникшие при подписании договора об аренде.

Скачать образец вы можете на нашем сайте сразу под этим текстом.

Оформление соглашения о расторжении договора аренды в 2018 году

Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2018 году?

Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.

В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2018 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?

Основные понятия

Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.

В качестве предмета аренды могут выступать участки земли, объекты недвижимости, транспортные средства, природные ресурсы, интеллектуальная собственность и т. д.

Договор аренды обязательно заключается в письменной форме, если правоотношения длятся дольше года или одной из сторон является юридическое лицо. Завершается сделка по истечении периода, прописанного в договоре или досрочно, посредством расторжения.

Окончание аренды сопровождается заключением соглашения. В нем указывается, что стороны приняли решение прекратить правоотношения.

Причем составляться такое соглашение может как при досрочном прекращении сделки, так и по истечении срока договора (если существует вероятность пролонгации).

На практике завершение арендной сделки оформляется путем обмена письмами между сторонами договора либо не документируется никак. Не требуется оформления документального прекращения правоотношений при расторжении договора по решению суда.

Но если не оформлять завершение договорных отношений, может возникнуть юридическая неопределенность в правоотношениях сторон.

Кроме того если договор аренды регистрировался в госорганах, то для окончания сделки потребуется регистрация соглашения о расторжении сделки.

Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.

Определения

Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.

Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.

Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:

  • дата прекращения действия договора;
  • факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.

В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.

При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.

Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.

Причины разрыва сделки

Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:

Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.

По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.

Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.

Нормативное регулирование

Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано ст.619 ГК РФ.

Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.

Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается ст.620 ГК РФ. Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.

В ст.452 ГК РФ определено право любой из сторон на подачу искового заявления в судебные инстанции, когда не удалось прийти к согласию по поводу расторжения договора аренды.

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды

Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.

Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.

По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.

Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).

Как работают мошенники на Авито по недвижимости от собственников, читайте здесь.

Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное письмо-уведомление о расторжении договора.

Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.

А именно отображаются такие данные:

  • название документа;
  • реквизиты расторгаемого действующего договора;
  • данные участников сделки и договора;
  • ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
  • дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
  • дата составления и подпись.

Далее стороны оговаривают условия прекращения отношений и составляют соглашение о прекращении арендной сделки.

Правила составления

Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:

  • сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
  • составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
  • обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
  • стороны не должны иметь взаимных претензий;
  • прописывается порядок возврата имущества;
  • без подписей всех участников документ недействителен.

Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального договора аренды.

Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно просмотреть здесь.

Нежилого помещения

Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.

При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по передаточному акту. Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.

Возвращенным имущество признается исключительно после подписания акта приема-передачи, в котором указываются такие данные:

  • объект возврата (описание соответствует договору аренды);
  • состояние объекта на момент передачи;
  • факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
  • отсутствие претензий принимающей стороны.

Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.

Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Транспортного средства

Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.

При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.

В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.

Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.

В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.

Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно скачать здесь.

Жилого помещения

При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.

А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать аренду. При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.

Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.

В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Видео: уведомление о досрочном расторжении договора аренды

Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.

Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.

Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности.

Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора можно скачать здесь. Уведомление о расторжении договора аренды от арендодателя можно скачать здесь. Требование арендодателя о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

По договору найма земельного участка

Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.

Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.

В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:

  • не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
  • использование земли не по назначению;
  • состояние земли отличается от указанного арендодателем;
  • арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.

При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.

Где дешевле стоимость страхования жизни для ипотеки в Сбербанке, читайте здесь.

Как самостоятельно продать квартиру без посредников, смотрите здесь.

При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно скачать здесь.

Печать и подпись

По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:

  • форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
  • из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
  • факт отсутствия претензий сторон;
  • порядок передачи имущества.

Кроме того важен факт подписания соглашения всеми участниками сделки. Только наличие подписи позволяет подтвердить согласие на расторжение. Если одной из сторон являлось юридическое лицо, то обязательно наличие печати.

С момента подписания соглашения оно вступает в юридическую силу, договор аренды признается прекращенным, и стороны признаются свободными от обязательств, предусмотренных договором.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды?

Необходимость разорвать договор аренды может возникнуть по разным причинам. Например, в связи с семейными проблемами или из-за недобросовестного поведения собственника.

Формируется соглашение о досрочном расторжении договора аренды произвольно, после его подписания договор аренды становится неактуальным. К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к согласию, так что может потребоваться даже обращение в суд.

Сегодня рассмотрим на что обратить внимание арендатору при составлении соглашения о разрыве договора аренды и в каких случаях он имеет право на это.

Возможно ли расторжение по согласию арендодателя/арендатора?

Расторжение договора аренды по соглашению сторон возможно, об этом говорит первый пункт 450 ст. ГК. Там же указывается, что если один из участников договора аренда не согласен с таким решением, то действие документа об аренде может прекратить только суд (исключение – опция разрыва документа об аренде самостоятельно).

В образце доп. соглашения обязательно указываются:

  • реквизиты договора аренды, который стороны собрались разорвать, описывается предмет договора;
  • дата его заключения, данные арендодателя/арендатора;
  • факторы, из-за которых понадобилось соглашение о расторжении договора аренды;
  • подробно нужно остановиться на претензиях арендатора/арендодателя, порядку их разрешения. Устанавливается срок, в течение которого эти претензии должны быть погашены, например, дата, до которой должны быть выплачены денежные средства, а собственность возвращена ее владельцу.

В соглашении о расторжении договора аренды можно предусмотреть возврат недвижимости владельцу непосредственно в момент досрочного прекращения аренды. В комплект документов следует включить акт приема/передачи.

Учтите – строгой формы и требований к заполнению нет, так что расторжение договора аренды по соглашению сторон нужно использовать как ориентир. Образец этого документа можете найти ниже. При необходимости вводятся доп. пункты в зависимости от условий договора аренды.

Как составить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды?

В нем следует максимально детализировать описание объекта, фигурирующего в ДА. В доп. соглашении есть ссылка на базовый договор аренды с описанием объекта, но желательно упомянуть такие данные как:

  • подробные характеристики объекта (адрес, как называется, его площадь);
  • что касается доп. соглашения о расторжении договора аренды зем. участка – дается детальное описание границ, назначение, варианты использования и т. д. При аренде земельного участка особое внимание уделяется границам объекта, разрыв соглашения об аренде требует того же.

Недостаточно детальное описание объекта может стать основанием для отказа в досрочном расторжении договора аренды.

Можно ли досрочно прекратить использование части арендованных помещений?

Учтите – договор аренды может прекратить действие в отношении отдельных объектов (если в документе указано сразу несколько). Для упрощения процесса арендатору эту опцию желательно предусмотреть еще на этапе составления договора об аренде.

Например, арендовались складские площади, временный собственник захотел прекратить аренду нескольких складов, в этом случае составляется соглашение о том, что аренда части нежилых помещений прекращена, они возвращаются в собственность владельца.

В этом случае арендатору особое внимание нужно уделить описанию границ объектов, в отношении которых его право собственности будет прекращено.

Получит ли арендатор компенсацию за неотделимое улучшение?

Ст. 662 ГК указывает, что временный собственник вправе рассчитывать на компенсацию затрат на проведение неотделимого улучшения арендованного имущества. Но собственник может в судебном порядке попробовать доказать, что стоимость этих улучшений несоизмерима с улучшением качества/эксплуатационных свойств его имущества.

В договоре об аренде решение финансовых вопросов такого рода может быть описано отдельным пунктом. В таком случае решающее значение имеет содержание договора об аренде.

Соглашение о расторжении договора аренды такого пункта не содержит, его нужно внести самостоятельно.

Подлежит ли регистрации соглашение о досрочном разрыве договора аренды?

Ориентироваться в этом вопросе нужно на срок действия документа об аренде, так как соглашение является его дополнением.

Соглашение подлежит госрегистрации, если договор об аренде заключен как минимум на 12 месяцев. В таком случае регистрируется и документ об аренде, и документ о его досрочном разрыве. При этом договор об аренде утрачивает силу после его регистрации госрегистратором.

При сроках до 11 мес. обязательной регистрации не подлежит ни сам договор, ни соглашение о его разрыве. Договор аренды разорван с момента подписания арендатором/арендодателем соглашения о разрыве.

Как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды

Существует разные причины расторжения договора. Досрочное его прекращение может быть связано с семейными обстоятельствами или недобросовестным отношением собственника к своим обязанностям. Текст соглашения о расторжении договора аренды составляется произвольно. Сразу после его подписания двумя сторонами договор теряет актуальность. Если не удается прийти к согласию, то придется решать вопрос в суде. В законе предусмотрено несколько обстоятельств, дающих арендатору право разорвать договор.

Расторжение договора при наличии согласия сторон

В ГК говорится о возможности расторгнуть договор до истечения его срока по обоюдному согласию. Если в его тексте есть пункт, дающий одной из сторон право расторгнуть его самостоятельно, то одобрения второй не требуется. Во всех прочих случаях вопрос решается в судебном порядке.

В дополнительном соглашении, предусматривающем расторжение договора, необходимо указать:

  • сведения о ранее заключенном договоре;
  • дата его подписания, данные граждан, в нем участвующих;
  • причина, повлекшая необходимость расторжения документа;
  • порядок урегулирования претензий;
  • сроки погашения долга и передачи собственности арендодателю.

Как правильно оформить дополнительное соглашение

В нем детально описывается недвижимость, находящаяся в аренде. Он ссылается на ДА (договор аренды), но целесообразно упомянуть о следующих данных:

  • адрес, наименование, площадь и иные характеристики объекта;
  • описание границ, назначение, разрешенные варианты использования в случаях аренды участков земли.

Если объект описан неполно, отсутствуют важные детали, это может стать достаточным основанием для отказа в расторжении ДА до истечения его срока. Стоит ознакомиться с образцом расторжения договора аренды до момента его оформления.

Досрочное прекращение использования отдельной части объекта

Необходимо учитывать, что расторжение ДА возможно как на все имущество, так и на часть его. Чтобы упростить процедуру досрочного отказа, необходимо предусмотреть эту возможность на этапе оформления документа.

Например, в аренду переданы несколько складских помещений или земельных участков, тогда после подписания соглашения о прекращении ДА в отношении одного из них, он сразу возвращается владельцу. В таких случаях гражданин должен подробно описать местонахождение и границы объектов, в отношении которых прекращается аренда.

Порядок определения компенсации за улучшение собственности

ГК в статье №662 наделяет арендатора правом требовать возмещения затрат по улучшению имущества, в тех случаях когда они являются неотделимыми. Собственник может оспорить это в судебном порядке. Придется доказать, что расходы на улучшение собственности не привели к значительному изменению его эксплуатационных качеств в лучшую сторону.

Если в ДА порядок решения этих вопросов прописан в отдельном пункте, они имеют решающее значение при возникающих разногласиях. Если этого сделано не было, в соглашение нужно внести его дополнительно.

Регистрация соглашения о прекращении арендных отношений

Соглашение подлежит регистрации, если срок ДА один год или больше. В этом случае сведения в государственные органы подаются о заключении ДА и составлении соглашения о его досрочном расторжении.

Если срок аренды меньше одного года, договор и дополнительные соглашения к нему регистрировать не нужно.

Пример документа можно посмотреть здесь образец договора расторжения аренды .