Договор цессии дду

Оглавление:

В чем различие между договором переуступки (цессии) и ДДУ

Сегодня многие граждане стремятся приобрести жилье в новостройке. Недорогая цена, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации – все это делает долевое строительство привлекательным для инвесторов. Принять долевое участие в строительстве своей будущей квартиры можно, заключив договор застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект. Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, но есть существенное отличие ДДУ от переуступки. В чем заключается их разница, будем разбираться.

Общие черты сделок

Как было замечено выше, обе сделки ставят целью получение жилья в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

  1. Предметом и ДДУ, и соглашения о переуступке является одна и та же квартира с неизменными характеристиками, которая на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
  2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
  3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Правовая природа договоров

Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от переуступки, прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они имеют гражданско-правовую основу. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут изменить условия договора и внести в него определенные коррективы.

Переуступка заключается с участником ДДУ и на его основе. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на предмет основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, вступая в ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения. Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

После завершения сделки цедент перестает быть участником долевого проекта, он не может никаким образом повлиять на условия ДДУ, его также не касаются отношения нового дольщика и застройщика. Правопреемник не может предъявлять претензии к цеденту, все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

В какие сроки могут заключаться сделки

ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными службами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком приемо-передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

Отличия в стоимости и оплате

Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. По закону переуступка может осуществляться тогда, когда дольщик полностью расплатился с застройщиком. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии будет считаться незаключенным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако в законе также присутствует оговорка, что если в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, то его необходимо получить, даже если дольщик полностью расплатился за квартиру. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Основания для расторжения договоров

Договор уступки может быть аннулирован по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего выполнения договора по следующим основаниям:

  • если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
  • по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
  • по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

  • задержка строительства на два месяца и более, а также при полной остановке стройки;
  • существенное нарушение качественных характеристик объекта;
  • не исправление в срок дефектов строительства;
  • прекращение поручительства по ДДУ;
  • изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.

Участие в долевом проекте – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут опытные адвокаты Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут, посоветуют и проконсультируют по любым вопросам. Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

Договор уступки права требования по ДДУ

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной. Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно. Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Договор переуступки (цессии) – документально подтверждённая передача права требования на любую вещь, в случае с ДДУ – квартира. Согласно бумаге лицо, передающее право – цедент, а приобретатель права – цессионарий. В соглашении участвуют дольщики и девелопер. Это объясняется тем, что дальнейшие вопросы и проблемы будут разрешаться с самим застройщиком.

Стоит учитывать, что это соглашение довольно серьёзно разнится с договором купли-продажи, ведь на момент сделки передаётся право требования квартиры, находящейся ещё в стадии постройки, и иметь оно не будет юридическую силу до тех пор, пока многоквартирную постройку не сдадут в эксплуатацию. Собственно, после введения в эксплуатацию по объекту недвижимости составляют акт приёма-передачи, основываясь на котором, осуществляется передача определённого пакета документов застройщиком дольщику, после чего такая квартира должна продаваться, как обычный объект недвижимости.

Цедент не несёт абсолютно никакой ответственности за сам процесс строительства и не отвечает перед цессионарием за нарушение его прав девелопером. После того, как договор заключён, дольщик претензии предъявляет застройщику.

Фактически существуют два варианта передачи прав требования, регламентируемые ФЗ № 214-ФЗ:

  • первый, когда все долги погашены (внесены все суммы). Необходимо предъявление бумаги, подтверждающей факт погашения установленной суммы, чтобы произошла регистрация договора;
  • второй, когда дольщиком-продавцом стоимость доли по договору ДДУ была внесена частично, то есть имеется задолженность перед девелопером. В таковом договоре новому дольщику переходят не только права требования, но и, собственно, долг. Но это ещё не всё, при совершении таковой сделки потребуется разрешение банка (если доля была куплена в ипотеку или иной форме кредита), мало того, также необходимо взять письменное согласие у девелопера, на сделку.

Дольщик вправе выбрать любой, удобный для него вариант.

Договор переуступки в новостройке, проблемы и возможные риски

Иногда договор уступки прав более безопасен, чем ДДУ. Обычно подобные соглашения совершаются на заключающем этапе возведения объекта и уже будет прекрасно видно с какой стороны себя проявил застройщик. По цене указанный договор не сильно дороже того же обычного ДДУ, так как квартира всё-таки ещё не введена в эксплуатацию. Основной сложностью таковых сделок является участие третьих лиц – девелопера и, как правило, банка (нередки случая приобретения недвижимости в ипотеку). Головная боль заключается в том, что при заключении подобного рода сделок застройщик в ДДУ указывает, требуется его согласие или нет.

Девелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Иногда при заключении договора переуступки возникают ситуации, когда застройщик требует комиссионные, что фактически является неправомерным. Сумма таких комиссионных (а это от 10 – 150 тысяч рублей) абсолютно не соразмерна с его расходами на подобные соглашения, ведь он не несёт никаких расходов. Указанную выплату можно оспорить в суде. Прецеденты судебные допускают, что председательствующий, обычно, на стороне ответчика. Но есть одно но передача права требования по договору участия в долевом строительстве доступна только после того, как произойдёт регистрация ДДУ, из чего следует следующее: при судебных разбирательствах с застройщиком, будущий дольщик просто не успеет принять квартиру от девелопера из-за длительности судебных тяжб, и заключения уступки уже будет невозможно.

Указанное обстоятельство можно обойти благодаря нотариальному оформлению уступки, после чего застройщик уже никак не сможет ничего истребовать.

Государственные органы, регистрируя подобные сделки, идут навстречу дольщикам, если полностью погашена задолженность перед застройщиком. По окончании регистрации в Росреестре и заверения нотариуса, нужно обязательно известить о цессии строительную компанию.

Существуют риски при заключении описанной сделки.

К этим рискам относится:

  1. Серьёзный риск – подписание договора переуступки прав требования, не основываясь на ДДУ. Вероятность получения жилья в таком случае равен 50%. Обычно, подрядчик по договорённости с застройщиком передаёт возведённую недвижимость своим покупателям. На первый взгляд, кажется, что это не несёт в себе никакой опасности. Но при любой ссоре, конфликте между подрядчиком, передавшим квартиры, и застройщиком, сделка может быть обоснованно аннулирована в соответствии с федеральным законом, контролирующим долевое строительство многоквартирных домов.
  2. Моменты, когда сделка не согласована с супругом и в ДДУ отсутствуют дети или недееспособные граждане. При заключении уступки прав с дольщиком, состоящим в браке обязательно нужно взять письменное разрешение супруга на заключение данного вида сделки, не будет согласия, не будет сделки. Если данный объект недвижимости покупается с учётом материнского капитала, то требуется разрешение от органов опеки на перевод средств застройщику для выплаты установленной доли. Необходимо не только такой документ, но и участие представителей попечительских органов в подписании ДДУ с целью контроля над выделением доли ребёнка в договоре. В ином случае ДДУ с использованием маткапитала будет недействительным.

Нередки ситуации, когда дольщик-продавец передаёт свои права и обязанности нескольким покупателям. Это происходит тогда, когда дольщики не знают, что цессия официально проходит регистрацию в Росреестре или же, когда происходит уступка прав по договорам купли-продажи или по каким-либо иным договорам, не требующим регистрации в государственном реестре. При заключении таковых договоров придётся выяснять о существовании прав на требование квартиры у самого продавца и, следовательно, об основании их переуступки.

Нюансы при оформлении документов

Прежде чем решиться на такой серьёзный шаг, необходимо ещё раз удостовериться в благонадёжности девелопера. Часто подобный вид сделок совершается не из-за благоприятных стечений обстоятельств. Зачастую это проблемы со строительством и документами. Для того чтобы разъяснить эти моменты желательно детально ознакомиться со всей документацией и нелишним будет посетить саму стройку, дабы удостовериться в процессе стабильного строительства.

Документы, которые следует проверить у девелопера:

  1. Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию, наличие юридического лица в ЕГРЮЛ (Единый Государственный Реестр Юридических Лиц).
  2. Постановка на учёт строительной организации в налоговой службе.
  3. Документы, проекты, связанные с «воздвижением» объекта.
  4. Декларация проекта.

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца). Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Итак, перед самой сделкой дольщику-покупателю, необходимо убедиться лишь в двух моментах, а именно:

  • нотариально заверенное согласие от супруга или супруги на совершение цессии, если же был заключён брачный договор, то подобного соглашения не требуется;
  • если дольщик-покупатель приобретает права требования благодаря ипотечному кредиту (или иному) ему потребуется согласование кредитного договора и закладной. Если использованы средства материнского капитала, то потребуется бумага от Пенсионного фонда, разрешающая перечисление средств на счёт застройщика.

Следующим этапом является непосредственное совершение сделки, сторонами подписывается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве одним лицом другому. Очень важный факт: сам договор не должен быть в форме акта или же протокола, так как подобный документ может быть аннулирован.

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

При переоформлении договора переуступки прав требования на основании ДДУ, то необходимо поставить удобную дату на акте приёма-передачи.

Содержание договора уступки

Нет образца договора уступки права требования, но имеются основные положения, которые нужно соблюдать при составлении важной бумаги; они прописаны в федеральном законе о долевом строительстве. Обычно заключается двухсторонние договора, где указан цедент – дольщик-продавец, и соответственно цессионарий – дольщик-покупатель, идеальным решением является, конечно, заключить трёхсторонний договор, третье стороной может быть застройщик либо представитель, от лица которого предоставляется сама собственность.

Основные требования к оформлению бумаги:

  1. Наличие введения, в котором содержится информация об участниках сделки.
  2. В ДДУ необходимо наличие номера (без его наличия договор не пройдёт регистрацию), основание заключения цессии, полное название компании-девелопера, адрес проданной недвижимости. Желательно, чтобы в этой части присутствовала описательная часть, которая будет касаться квартиры (цена, жилплощадь и т. д.).
  3. Наличие обязанностей сторон договора – цессии. Для первого лица – цедента это передача полного пакета документов, а второго – цессионария уплата цены сделки, цессии.
  4. В договоре должна чётко быть прописана ответственность сторон, заключающих сделку. Сюда входит информация, касающаяся разрешения споров, нарушения обязанностей по договору, дополнительных условий.
  5. В заключительной части договора указываются реквизиты сторон, ставятся подписи в соответствующих полях. К договору пишется приёмно-передаточный акт, содержащий в себе опись документов, которые прилагаются к акту.

Указанные требования нужно учитывать при составлении бумаги, в противном случае договор можно с лёгкостью признать недействительным.

После оформления указанного договора с учётом всех нюансов и требований, описанных выше, требуется зарегистрировать сделку в любом отделении МФЦ или в Кадастровой палате.

При самой регистрации необходимо присутствие представителя регистрирующего органа и закреплённый законодательно набор бумаг:

  • документы, удостоверяющие личности;
  • соответствующий договор;
  • информация о задолженностях, если таковая имеется;
  • разрешение другого супруга на сделку, если таковое требуется;
  • разрешение от органов опеки и попечительства (при привлечении материнского капитала);
  • разрешение компании-девелопера на переуступку;
  • если фигурирует ипотека, то необходим кредитный договор и письменное подтверждение от банка.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Продавец обязан уплатить в казну государства налог 13%, так как это дополнительный доход. Передача прав требования – это сделка, приносящая прибыль. Сделка в обязательном порядке фиксируется в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дальше зарегистрированный документ заверяется, процедура осуществляется в течение двух-трёх недель. После заверения регистрационного документа посредством подписей обеих сторон, новый дольщик забирает эту бумагу, согласно которой он фактически становится продавцом, приобретая его права. Нужно учитывать, что реализация права возможна только в том случае, если оно было заверено документально. А передача прав по договору долевого участия осуществляется исключительно после его регистрации.

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ

ДОГОВОР уступки права требования

по Договору участия в долевом строительстве.

г. Москва « » ___________ 2018 г.

Гражданин (-ка) РФ ___________________(-ая) в дальнейшем «Цедент» с одной стороны, и Индивидуальный Предприниматель Силкин Алексей Александрович, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона» заключили настоящий договор о нижеследующем:

Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования (в том числе – судебного) неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и штрафной санкции, предусмотренной п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Данное право возникло у Цедента в связи с нарушением ООО ______________ (ИНН ___________, ОГРН __________) обязательств по Договору № _______ участия в долевом строительстве от____________г (далее – «Договор долевого участия»), заключенного между Общество с ограниченной ответственностью ___________ (ИНН ________, ОГРН _________) (далее – «Застройщик») и _____________. (далее – «Участник долевого строительства»).

Предметом Договора долевого участия являлось строительство сборно-монолитного каркасного 12-ти этажного 1-секционного жилого дома корпус 1 по строительному адресу: Московская область, __________________________и передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, условный номер ___ номер на площадке — 2, проектной площадью _______, расположенную на 4 этаже Многоквартирного дома (далее – «квартира»).

В соответствии с п.1.7 Договора долевого участия срок передачи Объекта долевого участия – не позднее ___________года, таким образом, крайний срок передачи Объекта долевого строительства – ______________г

Акт приема-передачи квартиры к Договору долевого участия был подписан 23 мая 2016г, тем самым обязательство Застройщика в части передачи объекта долевого строительства было исполнено с нарушением срока, установленного пунктом 1.7 Договора долевого участия.

Цена, в соответствии с п. 2.1 Договора участия составляет _______ (_______________ рублей 00 копеек.)

Право требования уступается в части нарушения сроков передачи квартиры за период с 01.01.2016 по 23.05.2016 (Просрочка 143 дней) в общем размере:

Неустойка _________ (_____________) рублей 30 коп. Штрафная санкция — в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом.

Цедент уступает Цессионарию право требования неустойки и штрафной санкции. Права владения, пользования, распоряжения объектом долевого строительства Цессионарию не передаются.

  1. Размер и порядок оплаты за уступаемое право требования согласуется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору.
  2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов.
  3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
  4. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
  5. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один экземпляр для Застройщика.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав». Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий». К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Как заключить договор цессии

В сфере недвижимости договор переуступки прав требования или цессии (от латинского cessio – уступка, передача) чаще используется на первичном рынке. В долевом строительстве такие сделки регулируются 11-й статьей 214-ФЗ. Тот, кто уступает право требования, называется цедентом, а тот, кто это право приобретает, – цессионарием.

Особенности договора цессии

В принципе, договор цессии должен быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием.

Но на практике возникает третья сторона, ведь обычно в договоре долевого участия (ДДУ) есть пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком.

Как правило, таким согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

При этом застройщику полагаются комиссионные – от 1 до 5% стоимости приобретаемого жилья. Эти расходы либо ложатся на покупателя, либо, по соглашению сторон, делятся между покупателем и продавцом.

Необходимые пункты договора цессии

Договор переуступки должен содержать полные паспортные данные и продавца, и покупателя. Гражданство, пол, место и дата рождения – обязательно.

Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

В договоре цессии нужно ясно обозначить, на каком основании действует цедент. Это заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Договор цессии теперь также подается на регистрацию в Росреестр, после которой уступка прав требования вступает в силу.

Денежные расчеты по договору о переуступке производятся после его регистрации.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии

Заявление о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (представляют обе стороны договора)

Документ, удостоверяющий личность (оригинал)

Документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия)

Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации)

Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если он совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее двух экземпляров; если он нотариально удостоверен – не менее двух экземпляров, один из которых оригинал)

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов (оригинал и копия), решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал, не менее двух копий)

Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным (оригинал и копия)

Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (оригинал и копия)