Дачная амнистия консультант

Оглавление:

Срок действия «дачной амнистии» продлен до 1 марта 2020 года

— до 1 марта 2020 года (ранее — до 1 марта 2018 года) не потребуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта объекта;

— предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться субъектами РФ на период до 1 марта 2020 года;

— до 1 марта 2020 года основаниями для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения ЛПХ (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты.

Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования.

Дачная амнистия: вопросы и ответы

В связи с ростом активности на рынке недвижимости все большее значение приобретает грамотность населения в юридических вопросах государственной регистрации прав на имущество.

На эту тему мы беседуем с начальником управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ленинградской области Виктором МЕЛЬНИКОМ.

— Виктор Дмитриевич, расскажите, пожалуйста, подробнее, в чем суть «дачной амнистии»?

— Законом о «дачной амнистии» внесены изменения и дополнения в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «, упростившие процедуру регистрации прав граждан на полученные ранее земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также легализацию самовольных построек. Речь идет о дачных жилых и садовых домах, индивидуальных гаражах, хозяйственных и бытовых постройках.

С 1 сентября 2006 года право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок, а также документов, подтверждающих факт создания объектов. К таким документам Закон о государственной регистрации отнес: документы технического учета (сначала технический, позднее — кадастровый паспорт) — для объектов индивидуального жилищного строительства; декларацию утвержденной формы для объектов, расположенных на дачных и садовых земельных участках. Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или разрешения на строительство (для объекта незавершенного строительства) до 1 марта 2015 года предоставлять не требуется. Отсутствие у гражданина разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не может являться основанием для приостановки или отказа в государственной регистрации права (ст. 25.3 Закона о государственной регистрации).

Таким образом, физические лица, владеющие названными земельными участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, получили возможность «легализовать» все самовольно возведенные или реконструированные ими строения. Одновременно «дачной амнистией» существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки. До этих поправок физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство для того, чтобы узаконить постройки, Гражданский кодекс Российской Федерации предписывал обращаться в суд. Очень часто при обращении в суд основным и самым сложным становился вопрос о правах застройщика на земельный участок.

— А имеет ли значение, когда был получен земельный участок?

— Хочу обратить внимание, что «дачная амнистия» распространяется на участки, полученные до 30 октября 2001 года, т.е. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

— Какие документы окончательно подтверждают регистрацию прав гражданина на землю, и что грозит землепользователям, которые не имеют необходимых документов?

— Граждане в качестве правоустанавливающих документов-оснований на землю, как правило, имеют: договоры аренды, свидетельства о праве собственности, о праве пожизненного наследуемого владения, о постоянном бессрочном пользовании, выписки из похозяйственных книг о пользовании. Основная масса документов выдана в 1990-х годах.

В период 2008-2009 годы и в настоящее время выявлены земельные участки, занимаемые гражданами или их объединениями, права на которые не оформлены в установленном законом порядке, в связи с отсутствием обращений граждан или их объединений. В настоящее время в установленном порядке земельно-правовые отношения на земельные участки, занимаемые гражданами индивидуально, либо их некоммерческими объединениями, оформляются и переоформляются как в садовых некоммерческих товариществах, так и гражданами самостоятельно.

Кроме того, к случаям отсутствия правоустанавливающих документов на землю относятся факты использования земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а также документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности (в части отсутствия выдела доли в счет коллективно-совместной собственности на землю и соответственно регистрации прав на землю).

По указанным фактам уполномоченными органами власти виновные лица привлекаются к административной ответственности по ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающей ответственность за самовольное занятие земельных участков с установлением срока устранения правонарушения. В дальнейшем правонарушение устраняется путем оформления участка в соответствии с требованиями законодательства или освобождения самовольно занятых земель.

— Насколько энергично граждане пользуются упрощенными законодательными нормами?

— На сегодняшний день, по статистическим данным, принятие Закона о «дачной амнистии» не активизировало оформление прав на имущество граждан, и подавляющее большинство населения Ленинградской области по-прежнему не особо беспокоится о защите своего права на собственность. Закон о «дачной амнистии» действует пятый год, но вопросы, связанные с процедурой оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в собственность, скорее, возникают, а не заканчиваются.

— В чем, на ваш взгляд, причины?

— Связано это с тем, что, во-первых, законодательная позиция сложна для восприятия, и осмыслить Закон о «дачной амнистии» гражданам не так уж просто. Во-вторых, у большинства граждан сложилось ошибочное представление о последствиях принятого Закона о «дачной амнистии».

Новации «дачной амнистии» ориентированы на разрешение проблемы отсутствия у граждан правоустанавливающих документов. Так как право собственности на незарегистрированное недвижимое имущество является законодательно не удостоверенным, следовательно, совершение сделок с таким имуществом невозможно, так как подобная сделка не будет иметь юридической силы. Таким образом, ключевая задача «дачной амнистии» — предельно сориентировать граждан к регистрации права собственности на земельные участки или на расположенные на данных земельных участках постройки, если они по тем или иным причинам не успели этого сделать.

Кроме того, еще одной целью «дачной амнистии» является вывод из тени дачных «нелегалов», что способствует увеличению суммы сбора соответствующих налогов на зарегистрированную землю и недвижимость.

Предполагалось, что новый Закон о «дачной амнистии» поможет свести все к справедливости. Не надо тратить время и силы, устремленные на сбор необходимых документов, платить неоправданно большие деньги за оформление. При этом предложенная законодателем методика кажется достаточно элементарной. Однако к декларации об объекте недвижимости в обязательном порядке прилагаются сведения об участке в виде кадастрового плана, получение которого (за исключением ситуаций, когда представление кадастрового плана не требуется, например, у владельца имеется в наличии кадастровый план участка любой степени давности) для будущего собственника часто затруднительно, так как для этого нужно провести межевание земли. Процедура межевания является дорогостоящей. В то же время определение границ участка является очень значимым аспектом. При этом важно учитывать сложности в решении вопроса о расхождении фактической площади и теоретической, указанной в выданных документах. Если налицо несовпадение цифр, определя ющих площадь участка, то регистрацию разрешают при соблюдении двух условий: согласование границ участка с соседями, а также отказ от намерения сформировать из излишков земли еще один участок. Неверное решение данного вопроса приводит к длительным дискуссиям не только с органами власти, но и с соседями, что препятствует реализации «дачной амнистии». Вместе с тем Закон о «дачной амнистии» имеет ряд пробелов в разграничении понятий, например «дачный дом», «садовый дом» и «дом капитального строительства». Поэтому многоэтажный дом может быть зарегистрирован в качестве дачного домика, а право на дачный домик потребует проведение технического учета по причине того, что эта небольшая постройка является объектом капитального строительства. Прочие недочеты и неточности формулировок отмечены при регистрации индивидуальных гаражей, а также гаражных боксов, которые законодатель не учел в Законе о «дачной амнистии», но были выявлены на практике.

Можно сделать вывод, что проблемы, возникшие при реализации положений Закона о «дачной амнистии», не дали положительного результата, и, как следствие, его введение не привело к активизации регистрации гражданами недвижимости в Ленинградской области.

— Влияют ли на позицию граждан бюрократические барьеры?

— Еще одной преградой, мешающей успешной реализации «дачной амнистии», являются административные барьеры, которые выстраиваются чиновниками на местном уровне. Например, при отсутствии у гражданина правоустанавливающих документов на земельный участок (потерял либо вообще не выдавали), иногда администрация района предлагает предоставить документы, непредусмотренные законом. Данные действия администрация обосновывает тем, что проводится тщательная проверка оснований для бесплатного предоставления гражданам земельного участка.

— Как прокуратура реагирует на подобные нарушения?

— Органами прокуратуры области в целях получения информации о фактах нарушений в указанной сфере надзора проводятся встречи с представителями общественности, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также непосредственно с владельцами земельных участков. Так, в 2010-2011 годах Сланцевским и Ломоносовским прокурорами проведены рабочие совещания с участием администраций районов по вопросу содействия и поддержке граждан, ведущих садоводство, огородничество и дачное хозяйство, на которых обсуждены имеющиеся проблемы по данному вопросу. В целях пресечения злоупотреблений председателями садоводческих товариществ по распоряжению земельными участками, а также соблюдения прав граждан, желающих приобрести такие земельные участки в собственность, прокурорами предложено провести инвентаризацию земель садоводческих некоммерческих товариществ в целях выявления свободных участков и приведения правоустанавливающих документов в соответствие с требованиями закона. По фактам истребования дополнительных документов и нарушения сроков принятия решений прокуратурой Ломоносовского района, как по жалобам граждан, так и в порядке надзора, неоднократно вносились главе администрации муниципального образования «Ломоносовский муниципальный район» представления об устранении нарушений закона (в 2010 году — 2 представления, в истекшем периоде 2011 года — 3 представления), по результатам рассмотрения которых муниципальные служащие привлечены к дисциплинарной ответственности. Также предусмотрена административная ответственность по ст. 19.9 КоАП РФ, подобные дела возбуждались органами прокуратуры области.

— Часто ли заявителям отказывают в оформлении земельных участков?

— Факты отказа в оформлении прав граждан на занимаемые земельные участки допускались по причине отсутствия надлежащим образом оформленных документов в качестве оснований для их предоставления, либо наличия в составе земельного участка береговой полосы, которая в силу п. 8 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации.

Так, Киришской городской прокуратурой при проверке законности и обоснованности отказов регистрации прав граждан в рамках «дачной амнистии» установлено, что 14 гражданам отказано в государственной регистрации права по основаниям, предусмотренным ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: абз. 6, п. 1 (лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества), абз. 8, п. 1 (правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества), абз. 10, п. 1 (не предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации прав), абз. 11, п. 1 (имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами).

Нарушений законодательства в данной сфере не выявлено.

— Какие нарушения в этой сфере выявляла прокуратура, помимо тех, о которых мы уже говорили?

— Органами прокуратуры при осуществлении надзора выявлены многочисленные нарушения, допускаемые территориальными органами Росреестра при ведении номенклатуры дел, формировании и оформлении кадастровых дел. Имеются факты выдачи документов третьим лицам без наличия сведений о доверенности на получение документов другим лицом. По выявленным нарушениям в адрес руководителя ФГУ «Земельная кадастровая палата по Ленинградской области» внесено представление об устранении нарушений федерального законодательства.

В настоящее время горрайпрокуроры ориентированы на возбуждение дел об административных правонарушениях по ст. 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающей ответственность за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, в отношении виновных должностных лиц.

— Куда необходимо обращаться, чтобы зарегистрировать законные права на земельный участок?

— Органом, уполномоченным на регистрацию прав граждан на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области). В рамках реализации «дачной амнистии» регистрацию прав осуществляют его территориальные отделы. Регистрация прав осуществляется по принципу «одного окна». С 1 марта 2010 года для подачи документов на регистрацию можно даже не ходить в отдел Росреестра, достаточно выслать декларацию об объекте недвижимости и прилагаемые документы почтой. Оформление прав стало проще и в связи с созданием на территории Ленинградской области единой системы «Регистрация-кадастр».

— Виктор Дмитриевич, а почему возникла необходимость послабления в вопросе регистрации земли?

— Хочу обратить внимание граждан, что земельный вопрос в России всегда был крайне актуален, и необходимость принятия «дачной амнистии» обусловлена многими факторами. К примеру, существует большое количество земельных участков, выделенных ранее для организации садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Строительство на таких участках велось, как правило, своими руками и за счет собственных средств, однако документы на земельные участки и строения не были оформлены. В сельских поселениях имеются жилые дома, построенные еще в прошлом веке, на которые также отсутствуют документы, подтверждающие права их владельцев. Все это не позволяет вовлекать большую часть недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, использовать его в качестве залога, в том числе для целей ипотечного жилищного кредитования, снижает доходы местных бюджетов, затрудняет передачу указанного имущества по наследству.

Дачная амнистия или упрощенный порядок оформления недвижимости

Главная страница → Статьи → Дачная амнистия или упрощенный порядок оформления недвижимости

Многие слышали понятие «дачная амнистия», многие уже успели воспользоваться ею, а некоторые еще только планируют. Так что же такое «дачная амнистия», каков срок ее действия и какие преимущества она дает?

Дачной амнистией принято называть совокупность законодательных норм, устанавливающих упрощенный порядок оформления прав на земельные участки и расположенные на них строения, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 29 октября 2001 года. Упрощенная процедура оформления прав на земельные участки и постройки действует с момента вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Отдельно стоит заметить, что действующий порядок направлен исключительно на упрощение процедуры оформления прав для граждан, но не предоставляет возможности оформить права в соответствии с требованиями действующего законодательства при отсутствии документов и отсутствии законных оснований для использования земельного участка. При таких обстоятельствах процедура оформления может значительно усложниться. В некоторых случаях для решения вопроса потребуется обращение в суд, а в отдельных ситуациях «узаконить» свои права не получится.

Оформление прав на земельные участки по дачной амнистии

Упрощенный порядок оформления прав на недвижимое имущество распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ для следующих целей:

  • для садоводства,
  • для огородничества,
  • для личного подсобного хозяйства,
  • для индивидуального гаражного или жилищного строительства,
  • для дачного хозяйства.

Вместе с тем, в случае если в правоустанавливающем документе не указан вид права, на котором участок предоставлен гражданину, это не станет препятствием в регистрации права собственности, т. к. при отсутствии вида права или невозможности его определить земельный участок считается предоставленным на праве собственности. Рассмотрим более подробно порядок действий и документы, необходимые для оформления права собственности. В орган регистрации прав, помимо документа, удостоверяющего личность заявителя, и соответствующего заявления, нужно предоставить один из следующих документов:

  • акт о предоставлении гражданину земельного участка,
  • изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;
  • акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок;
  • выписка из похозяйственной книги о праве гражданина на земельный участок;
  • иной документ о праве гражданина на земельный участок.

Очень часто у садоводов возникает вопрос: достаточно ли в качестве правоустанавливающего документа предоставить только членскую книжку садовода. Членская книжка является документом, подтверждающим лишь членство в дачном кооперативе или садоводческом товариществе. Для регистрации права собственности на садовый или дачный земельный участок нужен документ, содержащий решение о предоставлении земельного участка. Если такое решение не принималось, то зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке не получится. В такой ситуации садоводу придется пройти полноценную более длительную и затратную процедуру по оформлению земельного участка в собственность.

Документы для проведения регистрации могут быть представлены непосредственно в отдел Росреестра (в случае осуществления приема граждан) или Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

За государственную регистрацию права собственности на земельный участок взимается государственная пошлина в размере 350 рублей.

Оформление прав на строения по дачной амнистии

Вкратце рассмотрим порядок и необходимые документы для регистрации прав на строения. По общему правилу, при регистрации права собственности на садовый или жилой дом, гараж необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Однако, если право собственности на земельный участок, на котором располагается постройка, уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), предоставление такого документа не потребуется.

На сегодняшний день процедура учета и регистрации прав на садовые или дачные дома, другие хозяйственные постройки на садовых участках претерпела изменения (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ получение разрешения на строительство для указанных выше объектов не требуется). Ранее для регистрации права необходимо было предоставление заполненной декларации. Теперь для проведения кадастрового учета и регистрации права необходимо подготовить технический план объекта, в состав которого включается декларация, содержащая характеристики объекта. Сведения для заполнения декларации предоставляются самим правообладателем. Подготовкой технических планов занимаются кадастровые инженеры.

Другим важным вопросом является оформление жилых домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Здесь также для проведения кадастрового учета и регистрации потребуется технический план. Но есть существенное отличие. Для подготовки техплана необходимо разрешение на строительство и проектная документация. В случае отсутствия проекта он может быть заменен декларацией.

За государственную регистрацию права собственности на постройку оплачивается государственная пошлина в том же размере, что и для земельных участков, – 350 рублей.

В заключение несколько слов о сроках действия упрощенного порядка оформления прав. Действующая на сегодня процедура, касающаяся земельных участков, а также построек, для возведения которых не требуется получение разрешения на строительство, не имеет какоголибо предельного срока действия. Иная картины складывается с жилыми домами. Срок, в течение которого удастся зарегистрировать свои права в упрощенном порядке (на основании технического плана, содержащего проектную документацию или декларацию и разрешение на строительство), заканчивается 1 марта 2018 года. Сегодня самое подходящее время для тех, кто не успел оформить свои жилые дома.

Иван Соколов, помощник нотариуса Санкт-Петербурга

Консультант пульс

всегда в курсе событий

«Дачная амнистия» или как просто зарегистрировать недвижимость

Что такое дачная амнистия

Сразу следует сказать, что в правовом поле такого понятия как «дачная амнистия» не существует. Данное определение – это разговорный жаргон и «народное» название упрощенного порядка оформления прав граждан на некоторые объекты недвижимости. Этот порядок приведен в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ , который действует с 1 сентября того же года.

К объектам, которые можно зарегистрировать в упрощенном порядке относятся:

· земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

· объекты недвижимого имущества, построенные на поименованных выше земельных участках.

Объектами недвижимости ИЖС могут быть как сами жилые дома, так и хозяйственные постройки – например, сараи, дровницы, туалеты или бани.

Разберемся с упрощенным порядком регистрации земельных участков и возведенных на них объектов по отдельности.

Регистрация права на земельный участок в упрощенном порядке

Здесь есть несколько принципиальных моментов, на которые следует обратить внимание.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что в упрощенном порядке можно зарегистрировать право собственности только на те земельные участки, которые были предоставлены гражданину до 30 октября 2001 года. На это указывают Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ .

Итак, по порядку.

В регистрирующий орган предоставляется любой документ, который может подтвердить право гражданина на земельный участок. Регистрирующем органом в данном случае является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сокращенно – Росреестр. «Упрощение» процесса регистрации состоит в том, что других документов предоставлять не нужно – пункт 6 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ .

Документ может быть подан:

Имейте в виду: правоустанавливающим документом может быть признан, например, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении гражданину участка. Другой вариант – акт или свидетельство органа государственной власти о праве гражданина на участок. В крайнем случае, подойдет и выписка из похозяйственной книги. Такую выписку обязан предоставить орган местного самоуправления ( п. 2 ст. 25.2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ).

Собственность на земельный участок «закрепят» за подателем документа, независимо от вида права, на котором земля предоставлялась ранее. Такими правами могут быть, например, право пожизненного владения или бессрочного пользования. В этом случае, соответствующее право (владения или пользования) прекращается с момента регистрации земельного участка в собственность .

Интересно, что регистрация будет проведена даже в том случае, когда в подтверждающем документе вид права не указан или его нельзя установить в принципе. В подобном случае за подателем также устанавливается право собственности. Такой предписание прямо содержится в пункте 1 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ .

Регистрация права на объект недвижимости в упрощенном порядке

Зарегистрировать можно и право собственности на объект недвижимого имущества, который располагается на земельном участке, предназначенного для индивидуального жилого строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства .

То есть речь идет об индивидуальном жилом садовом или приусадебном доме. Как уже указывалось выше, упрощенная процедура регистрации распространяется и на хозяйственные постройки наподобие беседки или сарая. Причем порядок сейчас полностью идентичен.

В Росреестр в этом случае также представляется правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства ( п. 1 , п. 4 и п. 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Документ может быть подан:

Обратите внимание: после 1 марта 2015 года дополнительно к правоустанавливающему документу потребуется разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или разрешение на строительство. Однако представлять документ самостоятельно все равно не является обязанностью гражданина. Его может запросить и сам Росреестр ( ст. 51 и ст. 53 ГрК РФ, п. 1 и п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Получается, что в настоящее время для регистрации права собственности, как земельного участка, так и объекта недвижимости на нем, достаточно только правоустанавливающего документа на участок. В этом и есть суть «дачной амнистии». Как говорится, проще уже некуда.

Как воспользоваться дачной амнистией?

17 марта 2015 г.

30 % предложений на рынке земли приходится на участки в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) — с оформленной в собственность землей, но не легализованными садовыми домиками, на которые у продавцов отсутствуют какие-либо документы. Такие варианты привлекают ценой, заниженной на 20–25 % относительно среднерыночных ориентиров. В ряде случаев покупка «недооформленной» недвижимости является оправданной — впоследствии дачные домики легко легализуются в рамках дачной амнистии всего за 350 рублей, утверждает адвокат и финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов.

Покупка земли с незарегистрированным дачным домом может оказаться удачной инвестицией в том случае, если участок расположен на территории СНТ в привлекательном месте (с хорошей транспортной доступностью, далеко от города, рядом с водоемом, лесом), а продавец имеет на руках свидетельство о праве собственности на землю.

«Если на дачный дом в СНТ нет никаких документов, но имеется свидетельство о праве собственности на землю, такой вариант можно как минимум рассматривать в рабочем порядке. Первым делом необходимо проверить, не проходят через участок коммуникации, например, газопровод или теплотрасса. Известны случаи, когда по халатности соответствующих служб и чиновников земли под огороды и дачи выделялись в охранных зонах. При отсутствии подобных «скелетов в шкафу», а также при наличии безупречных документов, подтверждающих собственность на землю, нет никаких препятствий для покупки. Зарегистрировать дачный дом уже на свое имя покупатель сможет в рамках дачной амнистии, сроки действия которой недавно были продлены до 2018 года», — рассказывает адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.

Воспользоваться дачной амнистией просто. Сначала владельцу нелегальной постройки необходимо заполнить декларацию, образец которой можно найти на официальном сайте Росреестра. Затем — собрать пакет документов (заявление о государственной регистрации права собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, паспорт, декларацию об объекте недвижимого имущества, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества) и подать бумаги в территориальный орган Росреестра либо в местный МФЦ, уплатив соответствующую госпошлину. Процедура легализации займет около двух недель и обойдется всего в 350 рублей.

Во избежание недоразумений при заполнении декларации рекомендуется указывать реальный, а не заниженный метраж дома, а также учитывать как отдельный этаж мансарду. «Если планируется подводить к дому газ или страховать объект, то желательно измерить площадь постройки с помощью сотрудников БТИ. В этом случае в декларацию будут внесены данные из технического паспорта. Правда, расходы на оформление существенно возрастут и составят примерно 10–15 тысяч рублей за дом общей площадью от 100 до 150 кв. метров. Кроме того, изготовление техпаспорта займет около двух-трех недель», — замечает Олег Сухов. По его словам, страховая компания может застраховать даже дачный домик без оформленных документов, однако при наступлении страхового случая существенно возрастает риск отказа в выплате страхового возмещения. Кроме того, в случае изъятия земли и дома для государственных нужд (например, для строительства дороги) у собственника полностью легализованного объекта будет больше шансов получить компенсацию, учитывающую стоимость не только земли, но и дачного домика.

Едва ли не единственным отрицательным последствием оформления дачного дома для владельца является возникающий в результате легализации налог, который будет взиматься с кадастровой стоимости недвижимости. Если речь идет об участке в хорошем месте, то налог может превысить рыночную стоимость объекта — в таком случае его размер целесообразно оспорить в суде.

Текст: компания «Правильные инвестиции в недвижимость»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.