Сколько налог на нежилое помещение

Оглавление:

Кто платит налог на недвижимость в Украине, сколько и как

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме уплаты налога на недвижимость в 2018 году:

Статья актуальна на 2018 год

Ежегодный налог на недвижимость в Украине обязаны платить как физические лица, так и юридические лица и частные предприниматели. Под недвижимым имуществом в данном случае подразумеваются квартиры, дома и другие жилые и нежилые здания и помещения. Поскольку земельные участки облагаются отдельным налогом, о них здесь речь не идёт.

В этой статье мы расскажем, какой налог на недвижимость с физического лица подлежит уплате в 2018 году, когда платят налог на недвижимость, кто не платит и что будет за неуплату.

Кто будет платить налог на недвижимость

Налогоплательщиками являются собственники недвижимого имущества, вне зависимости от того принадлежит им весь объект целиком или только его часть, являются они резидентами или нерезидентами.

Если вы — собственник только какой-то части недвижимого имущества, то в таком случае вы и остальные совладельцы будете платить каждый за свою часть отдельно, если ваши части прописаны в документах (это общая частичная собственность) или же если объект поделен в натуре и это соответствующим образом оформлено.

Если квартира, дом или другой объект находится в общей совместной собственности, то есть без определения в документах частей совладельцев (например, в случае, если это приватизированная квартира), тогда вы и остальные совладельцы должны определиться, кто будет платить по общему согласию или же по решению суда.

Если вы этого не сделаете и не заплатите налог, то от разбирательств с налоговой это вас никак не избавит, в том числе от начисления штрафов за несвоевременную уплату.

Кто не платит налог на недвижимость

Налоговым кодексом Украины установлены льготные размеры площади домов и квартир, за которые не нужно платить, а именно:

  • 60 кв. м.- для квартир;
  • 120 кв. м. — для жилых домов,
  • 180 кв. м. – если в собственности находятся и дома и квартиры.

Это означает, что если вы — собственник квартиры общей площадью до 60 кв. м. или дома до 120 кв. м., или дома и квартиры, суммарная общая площадь которых – 180 кв. м., значит, налог платить не нужно.

Если площадь вашего объекта или объектов превышает указанную льготную площадь, то заплатить нужно за разницу между льготной площадью и общей площадью всех объектов.

Льготная площадь не отнимается от общей в двух случаях:

  1. если объект сдается в аренду (понятное дело, что речь идёт об официальной аренде, о которой известно налоговой службе);
  2. если общая площадь всех объектов превышает 900 кв. м. В таком случае льготная площадь также не отнимается.

Кто имеет льготы на уплату налога на недвижимость

Льготы на уплату налога на недвижимость в виде освобождения от уплаты предоставляются:

  • многодетным семьям (пять и более детей);
  • детям-сиротам, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (не более 1 объекта на ребёнка);
  • общественным организациям инвалидов, религиозным организациям, детским домам семейного типа, а также ряду других государственных и частных организаций, определенных Налоговым кодексом Украины.

Не подлежит налогообложению также непригодные квартиры и дома в аварийном состоянии, признанные такими по решению коммунальных органов и общежития.

Как рассчитать налог на недвижимость

Выше мы уже говорили о том, что собственники платят налог на квартиры свыше 60 кв. м. и на дома свыше 120 кв. м.

Расчет налога на недвижимость в 2018 году осуществляется исходя из общей суммарной площади всех недвижимых объектов, которая превышает льготную.

Ставка налога на недвижимость за 1 кв. м. определяется для каждого населенного пункта органами местной власти в отдельных решениях. Налоговым кодексом установлен максимум, выше которого органы местной власти не могут поднимать ставку. Это 1,5% от минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, за который платится налог.

В 2018 год мы берём заработную плату за 2017 год, установленную на 1 января – 3 200 грн.

То есть максимальная стоимость 1 налогооблагаемого квадратного метра в Украине в 2018 году составляет (0,015 х 3 200) = 48 грн

Что если площадь превышает 300/500 кв.м

Что касается собственников квартир (её части) площадью свыше 300 кв. м. и домов (его части) – свыше 500 кв. м., то для таких плательщиков предусмотрена отдельная дополнительная сумма налога в 25 000 грн.

Не платить эту сумму можно только в случае, если квартира или дом находятся в общей частичной собственности, где каждый платит за свою часть.

Как платить налог на недвижимость

Налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается сотрудниками налоговой, после чего до 1 июля текущего года плательщику должны прислать налоговое уведомление-решение по адресу его места прописки. В уведомлении должна быть указана сумма налога и реквизиты для оплаты.

Когда платить налог на недвижимость

Срок оплаты налога на недвижимость — в течение 60 дней с момента получения налогового уведомления-решения.

Что делать, если в уведомлении-решении есть ошибки

Если в полученном документе вы обнаружили ошибки в площади или подсчитанная вами сумма отличается от суммы, начисленной налоговой, обратитесь в налоговую инспекцию для проведения сверки. Если ваши расчёты подтвердятся, вам должны сделать перерасчет и выдать новое налоговое уведомление-решение.

Если налоговая отказывается пересчитывать налог, вы имеете право обжаловать налоговое уведомление-решение в вышестоящую налоговую или же в суд. О том, как обжаловать уведомления-решения мы расскажем в одной из следующих статей.

Что будет, если не платить налог на недвижимость

За несвоевременную уплату налога на недвижимость законодательством Украины предусмотрена ответственность в виде штрафов. Так, если задержка по уплате составляет не более 30 календарных дней, помимо самого налога, придётся доплатить 10% от его размера. А если вы не платите более 30 календарных, то размер штрафа вырастает до 20%.

Кроме штрафов, налоговая инспекция может насчитать еще и пеню (это штраф, размер которого увеличивается ежедневно).

Размер пени зависит от размера учетной ставки Национального банка Украины, которая периодически меняется. Посмотреть актуальный размер можно на сайте Нацбанка. Пеня начисляется в размере 120% годовых учетной ставки. То есть при подсчете необходимо учитывать количество дней в году и количество дней просрочки.

Налог на нежилую недвижимость

Обычно налог на нежилое помещение — это статья расходов в организациях. Граждане далеко не всегда имеют в собственности нежилую недвижимость, а многие, имея её, пользуются льготами. Небольшие налоговые ставки почти не ощущаются большинством россиян. Но организации, а также собственники дорогой недвижимости зачастую сталкиваются с ощутимыми налоговыми расходами и стараются оптимизировать их, иногда даже превентивно. Какая нежилая недвижимость и какими налогами облагается, как можно уменьшить или избежать их, и как их уменьшать и избегать нежелательно?

Местные налоги по федеральным правилам

Недвижимость предполагает расходы в виде налогов.

Как правило, законы вводят прогрессивную шкалу налога на недвижимость: чем дороже объект налогообложения, тем выше ставка.

Введённый ещё в 1991 году закон «О налоге на имущество физических лиц», который не так давно регулировал взимание налогов с граждан, утратил силу с 1 января 2015 года. Теперь налоги на имущество регулируются на основании положений Налогового кодекса (НК РФ). При этом конкретные ставки в кодексе не указаны: они относятся к ведению местных властей, поскольку это устанавливаемый и взимаемый местными властями налог. Всё, что установил в НК РФ федеральный законодатель, это предельные ставки налогов, которые могут назначать местные власти.

Существует три группы недвижимых объектов, для которых установлены следующие значения налоговых ставок:

  1. Жильё, гаражи, хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
  2. Коммерческие здания и объекты дороже 300 млн рублей: не свыше 2%.
  3. Иные объекты: не более 0,5%.

Таким образом, первая группа — это недвижимость, необходимая человеку для личных нужд, вторая группа – инструменты бизнеса либо предметы роскоши, третья же группа может включать в себя различные объекты.

Например, для хозяйственных построек, которые подпадают под первую (минимальную) налоговую ставку предусмотрена предельная площадь в 50 квадратных метров и обязательно расположение на участке для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачи.

Налоговые ставки, приведённые выше, могут увеличиваться до трёхкратного размера местным законом или постановлением органа власти, то есть, теоретические пределы на самом деле составят 0,3% для жилья, гаражей и хозпостроек, 6% для коммерческой и сверхдорогой недвижимости и 1,5% для иных недвижимых объектов.

Этих предельных ставок, вместе взятых, нет ни в одном из конкретных регионов. Однако в целях повышения бюджетных доходов некоторые муниципалитеты и города устанавливают разные налоговые ставки внутри этих групп в зависимости от кадастровой стоимости, расположения в городе и некоторых иных критериев. Например, в Москве для квартир с кадастровой стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей действует ставка 0,15%, что больше общей ставки, установленной в НК РФ, но меньше её трёхкратного размера, то есть, абсолютного предела.

Социальная сторона налогообложения

Налог на жилое помещение устанавливается меньше, чем на нежилое в целях общественного согласия: чтобы не обременять граждан высокими налоговыми расходами.

Некоторые категории граждан пользуются налоговой льготой: освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Это инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, ликвидаторы катастрофы в Чернобыле, и многочисленные, имеющие право другие категории (всего Налоговый кодекс устанавливает 15 категорий граждан, которые имеют налоговую льготу). Льгота предоставляется только для одного объекта по каждому виду имущества (одному дому, одному гаражу и тому подобное). Она не распространяется на объекты, используемые в коммерческой деятельности, и не даётся на сверхдорогую недвижимость.

Если у супругов-пенсионеров имеется два гаража, но оформлены они только на одного супруга (например, на мужа), то от налогов будет освобождён один гараж, а второй будет облагаться налогом. Поэтому рациональнее было бы оформить второй гараж на жену и вывести его из-под налогообложения.

Помимо физических лиц, льготами могут пользоваться и юридические лица.

Налоговый кодекс освобождает от налогообложения организации инвалидов, религиозные общины, а также резидентов особых экономических зон.

Принцип освобождения от налогов государством достаточно прост.

Под эти критерии можно предварительно подвести налогоплательщика, а затем свериться со статьями 381 и 407 Налогового кодекса, в которых перечислены конкретные группы льготников.

И как было указано выше, льготы не применяются:

  1. Для коммерческих объектов.
  2. Для сверхдорогой недвижимости.

Особые случаи владения недвижимостью

Наряду с гаражами, недвижимым объектом налоговое право признаёт и недавно внесённое в законодательство понятие: машино-место.

В мегаполисах, особенно в Москве, проблема с придомовыми территориями для парковки машины порождала необходимость в паркингах, но юридический статус мест на паркингах был неопределённым, пока законодатель не оговорил его в Налоговом кодексе как объект недвижимости.

Таким образом был достигнут важный баланс общественных интересов: государство гарантировало вещные права, включая право собственности на парковочные места, получив взамен право пополнения бюджета налоговыми сборами.

Если имущество находится в собственности нескольких хозяев, налог оплачивается со стоимости доли. При этом ставка налога для организаций и людей различается уже в самом законе. В центрах крупных городов возможна ситуация, когда имущество является собственностью одновременно и физических лиц, и организаций (например, если это приватизированный пайщиками магазин). В этом случае, если в районе или округе для граждан установлены более низкие налоговые ставки, то, возможно, более разумно для фирмы-собственника переоформить долю в этой недвижимости на своего же учредителя, чтобы сэкономить на налогах. Впрочем, возможна обратная ситуация: если рассчитанная по бухгалтерским методам среднегодовая стоимость меньше кадастровой, а ставки налогов сопоставимы, то предпринимателю может быть рациональнее зарегистрировать фирму, основной задачей которой будет держать на балансе сильно амортизированное здание и уплачивать сравнительно небольшие налоги.

Предел налога на имущество организаций, установленный в Налоговом кодексе, составляет 2,2%, право на увеличение не предусмотрено; для некоторых регионов и категорий установлены пониженные налоговые ставки вплоть до нулевых.

В жилищных кооперативах право собственности на квартиру возникает при выполнении двух условиях: оплаты пайщиком своей доли и регистрации права собственности в ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Поэтому момент начала налогообложения — это момент регистрации. Даже после сдачи дома в эксплуатацию оформление прав собственности на квартиру может затянуться на несколько лет. Как правило, кооперативы стремятся быстрее передать готовые квартиры пайщикам, чтобы избавиться от обязательств, в том числе перед ФНС (федеральная налоговая служба), да и сами пайщики не затягивают с получением права на квартиру, в которую вкладывались большие деньги. Но в некоторых случаях регистрационная часть затягивается по объективным причинам. Положительная сторона подобной затяжки – это отсрочка начали исчисления и вменения налогов хозяевам квартиры.

Если в каком-то районе по недосмотру руководства ещё продолжается практика вменения хозяевам налога на общее имущество многоквартирного дома, платить его не нужно, а ошибочно заплаченный налог можно вернуть.

Для целей налогообложения государство установило механизмы взаимодействия налоговых инспекций с регистрирующими органами. Росреестр после регистрации сделки незамедлительно сообщает в налоговую инспекцию данные о новом собственнике объекта налогообложения, а налоговая инспекция выставляет требования об уплате налогов старому и новому собственникам с учётом времени регистрации перехода прав.

В зданиях могут быть помещения разного назначения, например, если первый этаж многоэтажного жилого дома отводится под магазины и офисы, или если жилой дом на двух хозяев делится на две части, и одна из них переводится в категорию нежилого (например, для парикмахерской). Если единый объект недвижимости содержит в себе жилое помещение, из его кадастровой стоимости вычитается миллион рублей, налог уплачивается с этой, уменьшенной, суммы.

Таким образом, налоги собственников могут уменьшаться благодаря:

  • учёту жилого помещения в составе комплекса недвижимости;
  • исключения из общей площади мест общего пользования;
  • использования разных статусов собственника при долевой собственности.

Проверить правильность начисления налогов можно по налоговому извещению, в котором указывается площадь объекта, доля и собственник (организация, обычный гражданин, льготник).

Налогообложение недвижимости, прежде всего, нежилой преследует цель стимулирования экономической активности, хозяйственного использования данной недвижимости. Высокие ставки налога на нежилые помещения, особенно коммерческие, возлагают большую ответственность на собственников зданий и сооружений.

Местные бюджеты пополняются, прежде всего, за счёт налогов на недвижимость (собственно, налоги на недвижимость не поступают ни в какие бюджеты, кроме местных). Поэтому местные власти также вынуждены удерживать разумные налоговые ставки, не задирая их слишком высоко, чтобы не замедлять строительство новых объектов коммерческой недвижимости.

Уплата земельного налога физическими лицами за нежилые помещения в многоквартирном доме

Земельные oтнoшения в Украине регулируются Земельным кoдексoм, а взиманиe платы за землю — Налоговым кoдексoм.

В сooтветствии сo cт. 206 Земельного кoдекса испoльзование земли в Украине является платным.

Сoгласнo п. 286.1 cт. 286 Налогового кoдекса oснoванием для начисления земельного налога являютcя данные гoсударственного земельного кадастра.

Пунктoм 287.2 cт. 287 этoго Кодекса устанoвлено, чтo учет физических лиц — плательщикoв налога и начисление сooтветствующих сумм прoводятся ежегодно дo 1 мая.

Как указанo в п. 286.5 cт. 286 Налогового кoдекса, начисление физическим лицам сумм налога прoводится органами ГНС, кoтoрые выдают плательщику дo 1 июля текущегo гoда налоговое уведомление-решение o внесении налога по фoрме, устанoвленной в порядке, oпределенном cт. 58 Кодекса.

Сoгласно cт. 120 Земельного кoдекса в случае приобретения права сoбственности нa жилой дом, здание или сoоружение, кoтoрые находятся в собственности, пoльзoвании другoгo лица, прекращается право собственности, правo пользования земельным участком, на кoтором располoжены эти объекты. К лицу, кoтoрое приобрело право сoбственности нa жилой дом, здание или сoоружение, размещенные на земельном участке, нахoдящемся в собственности другoгo лица, перехoдит право собственнoсти на земельный участок или егo часть, на кoтoрoй oни размещены, без изменения егo целевого назначения.

Если жилoй дом, здание или соoружение размещены на земельном участке, нахoдящемся в пользовании, тo в случае приoбретения права собственности на эти oбъекты к получателю переходит право пoльзования земельным участком, на кoтoрoм oни размещены, на тех же услoвиях и в тoм же oбъеме, кoтoрые были у предыдущегo землепользователя.

В случае приoбретения права сoбственности на жилой дом, здание или сoоружение нескoлькими лицами право на земельный участок oпределяется пропорционально дoлям лиц в праве сoбственности жилого дома, здания или сooружения.

В случае приoбретения права собственнoсти на жилой дом, здание или соoружение физическими или юридическими лицами, кoтoрые не мoгут иметь в сoбственности земельные участки, к ним перехoдит правo пользования земельным участком, на кoтoрoм распoлoжен жилой дом, здание или сoоружение, на условиях аренды.

В сoответствии с п. 287.6 cт. 287 Налогового кoдекса при переходе права сoбственности на здание, сoоружение (их часть) налог за земельные участки, на кoтoрых располoжены такиe здания, соoружения (их части), с учетом придoмовой территории уплачивается на oбщих oснованиях с даты государственнoй регистрации права сoбственности на недвижимое имущество.

Сoгласнo п. 286.6 cт. 286 Налогового кoдекса за земельный участок, на кoтoрoм распoложено здание, находящееся в пoльзoвании нескольких юридических или физических лиц, налог начисляется каждoму из них прoпoрциoнальнo тoй части площади здания, котoрая находится в их пользoвании, с учетом придомовой территoрии.

Пунктoм 287.8 cт. 287 вышеуказаннoго Кодекса установлено, чтo собственник нежилого помещения (егo части) в многоквартирном жилoм доме уплачивает в бюджeт налог за площади пoд такими помещениями (иx частями) с учетoм пропорциональной доли придомовой территoрии с даты гoсударственной регистрации права сoбственности на недвижимое имущество.

Эта дoля определяется соотношением oбщей площади помещения к oбщей площади всех квартир и нежилых зданий в дoме.

Следовательнo, собственник нежилого помещения (его чaсти) в многоквартирном жилом доме уплачиваeт земельный налог на oбщих основаниях с даты государственной регистрaции права собственности нa недвижимое имущество с учетoм придомовой территории, и налог уплачиваетcя согласно целевому (хозяйственному) назначению нa основании данных государственного земельного кaдастра.

Еще страницы пo темам Плата за землю (налог на землю, земельный налог), земельний податок (податок на землю) :

Налоги на недвижимость в 2017 году: кому и сколько платить

Налоговые платежки пришлют украинцам до 1 июля.

Украинцы, которые имеют квартиру свыше 60 кв. м или дом свыше 120 кв. м., обязаны будут уплатить налоги за «лишние» квадратные метры. В 2017 году платежки пришлют до 1 июля. Они будут за прошлый год, поэтому налог начислят с учетом минимальной зарплаты в размере 1378 грн (на начало прошлого года), а ставка налога будет колебаться от 0 до 3% от минимальной зарплаты.

Ставки налога и площадь недвижимости, за которую не нужно платить, определяет местная власть, пишет «Сегодня». Налоги нужно будет уплатить до 28 августа 2017-го.

ЗА КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ

Облагаются налогом жилые дома, пристройки к домам, квартиры, комнаты в коммуналке, дом на даче.

В Налоговом кодексе указано, что налогами облагаются не только жилые помещения, но и гаражи, сараи, погреба, летние кухни и тому подобное. Правда, большинство местных советов решили облагать налогом только жилую недвижимость, а на хозяйственные здания установили нулевую плату.

ЗА КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ НУЖНО ПЛАТИТЬ НАЛОГИ

За недвижимость в Чернобыльской зоне отчуждения, общежития, аварийное жилье платить налог не придется. К тому же, согласно закону, не облагается имущество сирот и одиноких матерей или отцов, воспитывающих ребенка-инвалида. Не нужно платить налог с детских садов, детдомов семейного типа, коммунальных и государственных зданий, храмов.

Также не нужно платить налоги на здания промышленности, в частности производственные корпусы, цехи, складские помещения промышленных предприятий; здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности; объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятия.

КУДА ИДУТ ДЕНЬГИ ОТ НАЛОГОВ И КАКИЕ СТАВКИ НАЛОГА

Налоги на недвижимость идут в местные бюджеты. Местные советы сами определяют, какая жилая площадь считается «лишней» и какой налог с нее взимать. Но «иммунитет» к налогообложению имеют квартиры до 60 кв. м и дома до 120 кв. м. А если в семье есть и дом, и квартира, то для них считается «нормой» 180 кв. м.

Если вторая квартира сдается в аренду, налог начисляется на всю ее площадь, а не только на метры сверх нормы.

Ставка налога за 2016 год, который украинцы будут платить в этом году, может колебаться от 0% до 3% от размера минимальной зарплаты на начало прошлого года (1378 грн).

Например, в Киеве налоги на недвижимость платить нужно. Владельцу квартиры, скажем, в 100 кв. м придется платить налоги за 40 «лишних» квадратных метров. 60 кв. м не будут облагаться налогом. В этом году придет платежка за прошлый, тогда налоговая ставка в столице была в размере 1% от минимальной зарплаты – за 40 кв. м придется заплатить 551,20 грн.

Налог взимается раз в год. Кроме того, владельцам большого жилья (свыше 300 кв. м для квартир и более 500 кв. м для домов) придется дополнительно заплатить 25 тыс. грн. Например, владельцу квартиры площадью 310 кв. м. в Киеве до 1 июля должна прийти платежка на 28 тыс. 445 грн – 25 тыс. грн фиксированной суммы и 3445 грн налога за «лишние» 250 кв. м.

В этом году 1% от минималки с каждого «лишнего» метра будут взимать в Киеве, Львове, Черновцах, Тернополе, Луцке, Ужгороде, Черкассах, Хмельницком, Полтаве, Херсоне, Чернигове и Николаеве. 2% от минималки – в Одессе, Днепре, Харькове, Запорожье и Сумах.

ШТРАФЫ ЗА НЕУПЛАТУ НАЛОГОВ

До 1 июля налоговая служба разошлет решения-уведомления и квитанции с суммами налогов. Заплатить нужно не позже 28 августа. Если пришла квитанция об уплате налога на квартиру, которую, например, уже продали, или же если квитанция не пришла, но по закону недвижимость должна облагаться налогом, нужно самостоятельно обратиться в местное отделение Государственной фискальной службы.

Если оплатить платежку в сентябре, придется заплатить штраф в размере 10% от налога, если в октябре – сумма штрафа составит 20%. Кроме того, налоговый инспектор может в счет долга наложить на часть имущества налоговый залог. Если налог не уплачивается длительное время, имущество продают по решению суда. Кроме того, за неуплату налогов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 212 Уголовного кодекса Украины).

КАКИМИ БУДУТ НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, КОТОРЫЕ НАДО БУДЕТ ПЛАТИТЬ В 2018-М

В 2018 году украинцы будут платить налоги на недвижимость за 2017-й, они вырастут. Конечно, если не будет изменений в законодательстве.

Размер ставки установили от 0% до 1,5% от минимальной зарплаты по всей Украине, уменьшив наивысший допустимый показатель в два раза (сейчас – 3%). Это связано с тем, что минимальная зарплата с начала 2017-го выросла в два раза – до 3,2 тыс. грн, а налоги на недвижимость высчитывают именно в привязке к минималке.

Скажем, в Киеве ставка за 2017 год уменьшена – от 1% до 0,75%. Однако за счет роста размера минимальной зарплаты придется платить гораздо больше – за 40 «лишних» квадратных метров в этом году придет платежка на 551,2 грн, а уже в следующем году – на 960 грн.

Штрафы за несвоевременную уплату налога на недвижимость: многим украинцам не пришли платежки-напоминание

Налог на недвижимость нужно было заплатить 2 недели назад. Есть много сообщений от людей о том, что платежки никакие не пришли. О налоге никто не напоминает. А как умеют у нас собрать штрафы, а затем сообщить о тысячах долга, каждый украинец хорошо знает.

Налог на нежилую недвижимость

Обычно налог на нежилое помещение — это статья расходов в организациях. Граждане далеко не всегда имеют в собственности нежилую недвижимость, а многие, имея её, пользуются льготами. Небольшие налоговые ставки почти не ощущаются большинством россиян. Но организации, а также собственники дорогой недвижимости зачастую сталкиваются с ощутимыми налоговыми расходами и стараются оптимизировать их, иногда даже превентивно. Какая нежилая недвижимость и какими налогами облагается, как можно уменьшить или избежать их, и как их уменьшать и избегать нежелательно?

Местные налоги по федеральным правилам

Недвижимость предполагает расходы в виде налогов.

Как правило, законы вводят прогрессивную шкалу налога на недвижимость: чем дороже объект налогообложения, тем выше ставка.

Введённый ещё в 1991 году закон «О налоге на имущество физических лиц», который не так давно регулировал взимание налогов с граждан, утратил силу с 1 января 2015 года. Теперь налоги на имущество регулируются на основании положений Налогового кодекса (НК РФ). При этом конкретные ставки в кодексе не указаны: они относятся к ведению местных властей, поскольку это устанавливаемый и взимаемый местными властями налог. Всё, что установил в НК РФ федеральный законодатель, это предельные ставки налогов, которые могут назначать местные власти.

Существует три группы недвижимых объектов, для которых установлены следующие значения налоговых ставок:

  1. Жильё, гаражи, хозяйственные строения: не свыше 0,1%.
  2. Коммерческие здания и объекты дороже 300 млн рублей: не свыше 2%.
  3. Иные объекты: не более 0,5%.

Таким образом, первая группа — это недвижимость, необходимая человеку для личных нужд, вторая группа – инструменты бизнеса либо предметы роскоши, третья же группа может включать в себя различные объекты.

Например, для хозяйственных построек, которые подпадают под первую (минимальную) налоговую ставку предусмотрена предельная площадь в 50 квадратных метров и обязательно расположение на участке для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачи.

Налоговые ставки, приведённые выше, могут увеличиваться до трёхкратного размера местным законом или постановлением органа власти, то есть, теоретические пределы на самом деле составят 0,3% для жилья, гаражей и хозпостроек, 6% для коммерческой и сверхдорогой недвижимости и 1,5% для иных недвижимых объектов.

Этих предельных ставок, вместе взятых, нет ни в одном из конкретных регионов. Однако в целях повышения бюджетных доходов некоторые муниципалитеты и города устанавливают разные налоговые ставки внутри этих групп в зависимости от кадастровой стоимости, расположения в городе и некоторых иных критериев. Например, в Москве для квартир с кадастровой стоимостью от 10 до 20 миллионов рублей действует ставка 0,15%, что больше общей ставки, установленной в НК РФ, но меньше её трёхкратного размера, то есть, абсолютного предела.

Социальная сторона налогообложения

Налог на жилое помещение устанавливается меньше, чем на нежилое в целях общественного согласия: чтобы не обременять граждан высокими налоговыми расходами.

Некоторые категории граждан пользуются налоговой льготой: освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Это инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, ликвидаторы катастрофы в Чернобыле, и многочисленные, имеющие право другие категории (всего Налоговый кодекс устанавливает 15 категорий граждан, которые имеют налоговую льготу). Льгота предоставляется только для одного объекта по каждому виду имущества (одному дому, одному гаражу и тому подобное). Она не распространяется на объекты, используемые в коммерческой деятельности, и не даётся на сверхдорогую недвижимость.

Если у супругов-пенсионеров имеется два гаража, но оформлены они только на одного супруга (например, на мужа), то от налогов будет освобождён один гараж, а второй будет облагаться налогом. Поэтому рациональнее было бы оформить второй гараж на жену и вывести его из-под налогообложения.

Помимо физических лиц, льготами могут пользоваться и юридические лица.

Налоговый кодекс освобождает от налогообложения организации инвалидов, религиозные общины, а также резидентов особых экономических зон.

Принцип освобождения от налогов государством достаточно прост.

Под эти критерии можно предварительно подвести налогоплательщика, а затем свериться со статьями 381 и 407 Налогового кодекса, в которых перечислены конкретные группы льготников.

И как было указано выше, льготы не применяются:

  1. Для коммерческих объектов.
  2. Для сверхдорогой недвижимости.

Особые случаи владения недвижимостью

Наряду с гаражами, недвижимым объектом налоговое право признаёт и недавно внесённое в законодательство понятие: машино-место.

В мегаполисах, особенно в Москве, проблема с придомовыми территориями для парковки машины порождала необходимость в паркингах, но юридический статус мест на паркингах был неопределённым, пока законодатель не оговорил его в Налоговом кодексе как объект недвижимости.

Таким образом был достигнут важный баланс общественных интересов: государство гарантировало вещные права, включая право собственности на парковочные места, получив взамен право пополнения бюджета налоговыми сборами.

Если имущество находится в собственности нескольких хозяев, налог оплачивается со стоимости доли. При этом ставка налога для организаций и людей различается уже в самом законе. В центрах крупных городов возможна ситуация, когда имущество является собственностью одновременно и физических лиц, и организаций (например, если это приватизированный пайщиками магазин). В этом случае, если в районе или округе для граждан установлены более низкие налоговые ставки, то, возможно, более разумно для фирмы-собственника переоформить долю в этой недвижимости на своего же учредителя, чтобы сэкономить на налогах. Впрочем, возможна обратная ситуация: если рассчитанная по бухгалтерским методам среднегодовая стоимость меньше кадастровой, а ставки налогов сопоставимы, то предпринимателю может быть рациональнее зарегистрировать фирму, основной задачей которой будет держать на балансе сильно амортизированное здание и уплачивать сравнительно небольшие налоги.

Предел налога на имущество организаций, установленный в Налоговом кодексе, составляет 2,2%, право на увеличение не предусмотрено; для некоторых регионов и категорий установлены пониженные налоговые ставки вплоть до нулевых.

В жилищных кооперативах право собственности на квартиру возникает при выполнении двух условиях: оплаты пайщиком своей доли и регистрации права собственности в ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Поэтому момент начала налогообложения — это момент регистрации. Даже после сдачи дома в эксплуатацию оформление прав собственности на квартиру может затянуться на несколько лет. Как правило, кооперативы стремятся быстрее передать готовые квартиры пайщикам, чтобы избавиться от обязательств, в том числе перед ФНС (федеральная налоговая служба), да и сами пайщики не затягивают с получением права на квартиру, в которую вкладывались большие деньги. Но в некоторых случаях регистрационная часть затягивается по объективным причинам. Положительная сторона подобной затяжки – это отсрочка начали исчисления и вменения налогов хозяевам квартиры.

Если в каком-то районе по недосмотру руководства ещё продолжается практика вменения хозяевам налога на общее имущество многоквартирного дома, платить его не нужно, а ошибочно заплаченный налог можно вернуть.

Для целей налогообложения государство установило механизмы взаимодействия налоговых инспекций с регистрирующими органами. Росреестр после регистрации сделки незамедлительно сообщает в налоговую инспекцию данные о новом собственнике объекта налогообложения, а налоговая инспекция выставляет требования об уплате налогов старому и новому собственникам с учётом времени регистрации перехода прав.

В зданиях могут быть помещения разного назначения, например, если первый этаж многоэтажного жилого дома отводится под магазины и офисы, или если жилой дом на двух хозяев делится на две части, и одна из них переводится в категорию нежилого (например, для парикмахерской). Если единый объект недвижимости содержит в себе жилое помещение, из его кадастровой стоимости вычитается миллион рублей, налог уплачивается с этой, уменьшенной, суммы.

Таким образом, налоги собственников могут уменьшаться благодаря:

  • учёту жилого помещения в составе комплекса недвижимости;
  • исключения из общей площади мест общего пользования;
  • использования разных статусов собственника при долевой собственности.

Проверить правильность начисления налогов можно по налоговому извещению, в котором указывается площадь объекта, доля и собственник (организация, обычный гражданин, льготник).

Налогообложение недвижимости, прежде всего, нежилой преследует цель стимулирования экономической активности, хозяйственного использования данной недвижимости. Высокие ставки налога на нежилые помещения, особенно коммерческие, возлагают большую ответственность на собственников зданий и сооружений.

Местные бюджеты пополняются, прежде всего, за счёт налогов на недвижимость (собственно, налоги на недвижимость не поступают ни в какие бюджеты, кроме местных). Поэтому местные власти также вынуждены удерживать разумные налоговые ставки, не задирая их слишком высоко, чтобы не замедлять строительство новых объектов коммерческой недвижимости.