Расторжение договора купли-продажи квартиры практика

Оглавление:

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры осуществляется двумя предусмотренными законом способами: сторонами по их желанию и судом при наличии спорных моментов, не урегулированных мирным путём. Также установлено, что отмена сделки должна совершаться в форме основного соглашения.

Для урегулирования проблемы одна из сторон направляет второй письменное предложение о расторжении сделки. Адресат может согласиться, отказаться, выставить ответные условия или же проигнорировать обращение. Согласие оформляется письменно. Отказ или молчание становятся основой для будущего судебного разбирательства.

Порядок и основания расторжения договора купли-продажи жилой недвижимости конкретизирует ГК РФ. На практике проблемой обычно является не аннуляция договора, а возврат денег по нему в случаях, когда у купленного жилья обнаруживаются существенные недостатки.

Прекращение сделки купли-продажи квартиры до или после регистрации — процедура трудоёмкая. Крайне важно подготовиться к этому мероприятию, чтобы избежать непредвиденных последствий. Обратитесь на Правовед.RU, юристы помогут советом и если необходимо поучаствуют в процессе лично.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Бывшая жена, воспользовавшись моим состоянием здоровья, обманным способом заключила со мной договор купли-продажи моей квартиры. Возможно ли расторгнуть этот договор? Являюсь инвалидом II группы пожизненно.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Куплена квартира в новостройке (введена в эксплуатацию). Обязательства по договору купли-продажи выполнены. Квартира прошла регистрацию в росреестре. В квартире выявлены неисправимые скрытые дефекты. Возможно ли расторгнуть договор без суда? Или . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Расторжение договора купли-продажи квартиры, если невозможно выписать жильца

Добрый день. Купили квартиру с отказником от приватизации. В договоре он указан, как прописанный, но про пожизненное право проживания узнали только после сделки. Пытались выселить через суд сами. Суд отказал. Прописанный живет в квартире с нами, . Показать полностью

Расторжение части трехстороннего договора не оплатившего долю участника

Есть трехсторонний договор продажи доли двум покупателям. Один из них не оплатил. Можно ли расторгнуть договор в части этого покупателя?

Расторжение договора купли продажи квартиры с поставщиком застройщика

Добрый день! Я заключил договор купли-продажи с поставщиком застройщика за расторжение по моей инициативе предусмотрен штраф 10 %. Договор заключён в феврале 2016 года. Дом ещё не сдан. Могу его расторгнуть как несоответствующий 214фз без уплаты . Показать полностью

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца за несвоевременную оплату согласно договора

Является ли существенным основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, если покупатель несвоевременно произвел оплату, нарушил срок в договоре больше, чем на 30 дней? Можно ли теперь расторгнуть договор, при этом . Показать полностью

Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки

Здравствуйте! Ситуация такая. ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше? . Показать полностью

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная . Показать полностью

Является ли основанием для расторжения договора купли-продажи доли квартиры, не оплата договорной цены?

Продавец получил деньги за долю кваритры и отказался передать расписку в получении и направил уведомление о расторжении договра в сязи с сущ.нарушением условий.

Расторжение незарегистрированного договора купли продажи квартиры через восемь лет после его заключения по причине изменившихся обстоятельств

Квартира приобретена в браке. Стоимость сегодня 6 млн. Брак распался. Имущество не было разделено. По выписке из росреестра следует что квартира принадлежит мне на правах собственника. Меня «вежливо» попросили, попросту вынудили, продать свою долю в . Показать полностью

Расторжение договора или недействительность сделки?

Здравствуйте! Гражданин Иванов заключил договор купли-продажи квартиры с Гражданкой Петровой, которая в свою очередь оформила целевой кредитный договор в банке для покупки жилья. По условиям ДКП деньги продавец должен был получить после подачи . Показать полностью

Как возместить ущерб после расторжения договора купли-продажи квартиры

Как возместить ущерб после расторжения договора купли-продажи квартиры. Я продала квартиру. Жильцы заехали и стали делать ремонт. Ремонт остановился на том, что в квартире остались одни голые стены. Покупатели расторгают договор по причине «нашли . Показать полностью

Как отказаться от сделки купли-продажи квартиры?

При заключении предварительных договоров купли-продажи квартир был заключен только один договор о продаже моей квартиры, договор о покупке мною квартиры не был подписан из-за отказа продавца. При подписании договора о продаже мною был получен . Показать полностью

Боюсь расторжение сделки купли-продажи комнат в коммунальной квартире

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Продаем две комнаты в трехкомнатной квартире. Мы не живем там т.к дети маленькие и в коммуналке было неудобно и с соседом у нас недружеские отношения, потому что муж у меня скандалист еще тот. Нашелся покупатель . Показать полностью

Каковы основания для расторжения договора купли-продажи квартиры?

Здравствуйте, я продаю квартиру. Проблема в том, что за стеной живет сосед шизофреник, в периоды обострения -стучит в стены, в дверь по ночам. естественно. если я буду сообщать о таком обстоятельстве покупателям, то никто у меня квартиру не . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Расторжение договора купли-продажи квартиры

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи жилого помещения, проблемы его расторжения на разных этапах, условия для прекращения отношений, возникающих на основании такого договора

Во время совершения операций с недвижимостью, договор купли продажи позиционируется ключевой документ, подтверждающий факт наличия взаимоотношений между покупателем и продавцом. Договор купли продажи имеет юридическую силу. В ряде случаев, одной из сторон сделки может быть проявлено желание, направленное на расторжение договора купли продажи квартиры. В данном случае важно определить, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, аннулировать ранее совершенную сделку?

При этом, в правовой практике нет понятия отмены ранее заключенного соглашения. Речь может идти либо о расторжении договора купли продажи квартиры, либо о признании ранее составленного соглашения недействительным.

Понятие купли-продажи жилой недвижимости

При купле-продаже жилой недвижимости стороны должны понимать особенности именно этого вида имущества. В п. 2 ст. 288 ГК РФ закреплено, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Однако, для того, чтобы недвижимость можно было считать жилой, она должна соответствовать не только условным признакам помещения, где теоретически возможно проживание (наличие стен, пола и потолка и возможность обустройства человека на этом месте. Так можно прийти к выводу о том, что жилым помещением может стать гараж либо гостиница), но и закреплённым в ГК РФ специальным требованиям. Во-первых, в таком помещении возможно постоянное, а не временное проживание (ст. 20 ГК РФ), во-вторых, жилым помещением признаётся только квартира или её часть, жилой дом или его часть (ст. 673 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Составляется один документ, но в нескольких экземплярах (как правило, в трёх), который подписывается сторонами договора – продавцом и покупателем. Перед подписанием такого договора необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием, а в некоторых случаях (например, если представители той или иной стороны не владеют достаточными знаниями в области гражданского права) также стоит проконсультироваться с юристом, который в состоянии выявить различные «подводные камни» в договоре. В любом случае, стоит обратить внимание на ряд условий, которые признаются существенными для данных соглашений:

  1. Идентифицирующие данные того жилого помещения, которое является непосредственным объектом договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). К таким сведениям относятся местоположение квартиры или дома, метраж, количество комнат и другая подобная информация.
  2. Цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
  3. Полный список тех лиц, которые проживают в жилом доме или квартире либо части этих помещений и сохраняют право пользования этим жилым помещением после того, как покупатель приобретёт право собственности на приобретённое имущество. Этот список должен включать в себя сведения о правах таких на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
  4. Условия, при возникновении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Кроме договора купли-продажи составляется передаточный акт, который подписывается продавцом и покупателем.

Расторжение договора купли-продажи жилой недвижимости

Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:

  • согласия другой стороны,
  • по решению суда.

При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.

Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:

  • от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
  • от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.

Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.

Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).

По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.

В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.

Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.

Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло полное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.

При частичном выполнении сделки при наличии государственной регистрации перехода полномочий на квартиру само по себе расторжение договора не предполагает возвращения имущества. Для возврата всего, что было передано в соответствии с договором купли-продажи, необходимо, чтобы данное условие было закреплено в первоначальном контракте, либо в соглашении о расторжении сделки.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:

  1. Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
  2. Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.

По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.

Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Когда требуется расторжение договора купли продажи квартиры, действовать нужно быстро. Дело в том, что расторгнуть договор, когда сделка ещё не зарегистрирована в Росреестре, намного проще, чем когда госрегистрация права собственности уже проведена. Сама по себе сделка купли продажи квартиры проходит несколько этапов. Регистрация этой сделки в Росреестре – обязательная процедура (часть 2 статьи 558 ГК РФ). Поэтому мы будем рассматривать несколько вариантов расторжения договора купли продажи квартиры:

  • Как отменить сделку, если договор уже подписан, но в Росреестр документы ещё не подавались;
  • Как отменить договор, если его подписали, подали на регистрацию в Росреестр, но тот ещё не успел зарегистрировать сделку;
  • Как расторгнуть договор, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре;
  • О расторжении предварительного договора купли продажи квартиры.

Важно знать: на каждом из этапов расторжения договора купли продажи квартиры есть свои нюансы и хитрости. Например, договор можно расторгнуть, но как покупателю квартиры вернуть уже уплаченные деньги, если продавец успел их потратить — купить машину или квартиру, отдать долг? Практика показывает, что если в деле замешаны серьёзные деньги, то требуется участие опытных юристов.

Основания для расторжения договора купли продажи квартиры

Статья 450 ГК РФ указывает, что расторгнуть договор можно, если:

  • Другая сторона существенно нарушила договор;
  • Обстановка существенно изменилась (например, покупатель узнал, что дом, в котором он купил квартиру, будет снесён через год по решению властей);
  • В других случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим расторгаемым договором.

Примеры, когда покупатель может начать расторжение договора купли продажи квартиры:

  • площадь квартиры фактически оказалась меньше, чем было указано в договоре (имеет значение, насколько меньше, может, разница очень маленькая, тогда расторгнуть договор не получится);
  • продавец скрыл важные факты о квартире — например, что она находится в залоге;
  • продавец отказывается сниматься с регистрации и выезжать из квартиры;
  • после покупки квартиры выяснилось, что в ней зарегистрирован кто-то ещё, и этот кто-то имеет право в этой квартире жить;
  • и другие похожие ситуации.

Со стороны продавца всё проще — основная причина, по которой продавцы квартир требуют расторгнуть договор — это неоплата покупателем квартиры по договору. Конечно, другие причины могут быть, но эта – основная.

Из практики: известен случай, когда покупатель обратился в суд за расторжением договора купли продажи квартиры из-за разбитой раковины в ванной. Конечно, суд отказал в расторжении. Для расторжения договора нужны более весомые причины.

Как расторгнуть договор на разных этапах, если все согласны на расторжение

Когда покупатель и продавец согласны на расторжение договора купли продажи квартиры, сложностей почти нет.

  • Когда договор подписан, но ещё не подан в Росреестр, нужно просто составить соглашение о расторжении договора. Это соглашение должно быть в письменной форме (часть 1 статьи 452 ГК РФ).
  • Когда договор подписан, документы переданы в Росреестр, но орган ещё не успел провести регистрацию, нужно подать в Росреестр совместное (именно совместное, и продавца и покупателя) заявление о прекращении регистрации. Такая ситуация описана в части 4 статьи 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».
  • Если сделка оформлена в Росреестре, то нужно заключить «обратный» договор. То есть заново купить и продать квартиру друг другу. Продавец становится покупателем, а покупатель — продавцом.

Важно знать: расторжение договора купли продажи квартиры — это стресс и нервотрёпка. Избавьте себя от этого – обратитесь к нам за бесплатной консультацией, чтобы точно знать, как правильно поступить в той или иной ситуации.

Как расторгнуть договор на разных этапах, если одна из сторон возражает

И это тот случай, когда без суда не обойтись. По статистике – таких случаев подавляющее большинство. В этой ситуации, сторона, которая хочет расторгнуть договор, обязана направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если предложение проигнорировано или другая сторона не хочет расторгать договор, придётся идти в суд.

А как расторгнуть договор купли продажи квартиры, когда документы поданы в Росреестр, но регистрация ещё не произведена? Всё просто — нужно подать в Росреестр заявление о приостановлении регистрации (часть 3 статьи 19 закона «О регистрации прав на недвижимость…»). Подать такое заявление имеет право одна сторона, и это логично — ведь другая сторона расторгать договор не хочет.

Важно знать: Росреестр может приостановить регистрацию не более, чем на 3 месяца. До истечения этого срока нужно успеть выиграть дело в суде, и тогда регистрация не будет произведена. А это довольно трудно, потому что другая сторона может всячески затягивать судебный процесс ходатайствами о его перенесении и прочем. Тут не обойтись без опытного юриста, который знает, что делать в таких ситуациях.

В остальном же суды по расторжению договора купли продажи квартиры не отличаются от других подобных судов. Нужно:

  • чётко уяснить, на чём основывается требование расторгнуть договор (понятно, что с аргументом «я просто передумал» ничего не получится);
  • правильно написать иск;
  • приложить документы, которые указаны в статье 132 ГПК РФ и документы, которые подтверждают вашу позицию;
  • поддержать свои требования в суде.

Важно знать: ситуация может казаться простой, но есть сложности – например, собирать документы, которые подтверждают правильность вашей позиции, и самое главное – доказать в суде свою правоту. Для наших юристов это ежедневная работа.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Принципиально расторжение предварительного договора купли продажи квартиры не отличается от расторжения «обычного» договора. Нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора, а если из этого ничего не выйдет, то обращаться в суд.

Расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры можно, если другая сторона нарушает существенные условия этого договора, например, в предварительном договоре указано, что квартира будет продаваться за 10 000 000 рублей, а продавец требует заключить основной договор с ценой 11 000 000 рублей. В таком случае покупатель имеет право требовать расторжения предварительного договора купли продажи квартиры.

Также нужно смотреть, что в договоре указано об авансе. Как правило, в предварительном договоре прописывается штраф за расторжение договора, равный сумме аванса, поэтому будьте внимательны. Дополнительную информацию вы можете получить воспользовавшись бесплатной консультацией наших юристов.

Почему нужен опытный юрист

Юрист необходим, чтобы решить вопрос с расторжением договора купли продажи квартиры без потерь денег или самой квартиры. Так получается, что расторжение договора — это довольно «скользкая дорожка», где кроме нервов и времени можно потерять ещё и жильё и деньги. Особенно, если другая сторона начинает хитрить — например, договорились использовать банковский аккредитив в расчётах, а теперь другая сторона говорит «нет, давайте вы мне деньги просто у офиса Росреестра передадите».

На риелтора тоже надеяться особо не приходится. Как правило, риелтор — посредник, который никакой ответственности не несёт, даже если одна из сторон сделки окажется обманутой.

Так что независимый эксперт – это единственный, кто кроме вас, заинтересован, чтобы вы вышли без потерь из процедуры расторжения договора купли продажи квартиры.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли-продажи квартиры и предварительного договора купли продажи квартиры;
  • изучение договоров и других документов, характеризующих сделку;
  • проработка правовой позиции;
  • написание предложения о расторжении договора, искового заявления, приложение к нему всех необходимых документов;
  • представительство в суде.

Мы могли бы рассказать много рискованных моментов — когда предварительный договор по сути является основным (если дойти до суда, то этот факт становится очень важным), о путанице с задатком и авансом, о «хитрых» пунктах в договоре. Но всё это в одной статье не уместится.

Лучше обратитесь к нам за консультацией, которая бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно написать нам сообщение в форме ниже, или позвонить по телефону. Помните — если одна из сторон возражает против расторжения договора купли продажи квартиры, то расторгнуть его можно только через суд, а это юридически сложное дело, где нужно просчитывать каждый свой шаг. Поэтому в таких делах однозначно нужна правовая поддержка опытного юриста, или хотя бы юридическая консультация.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 «О персональных данных» — мы гарантируем полную анонимность всех юридических консультаций

Все, что нужно знать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Возможные риски. Расторжение договора купли-продажи недвижимости.

На рынке недвижимости вращаются очень крупные суммы денег, a, следовательно, большое количество мошенников хотят в связи c этим обогатиться за чужой счет.

Всегда особенно сильно рискует покупатель, поскольку он не знает всей информации и возможных последствий заключения сделки по конкретному объекту.

Согласитесь, очень обидно будет, мягко выражаясь, если Вы к этой сделки шли годами, копили по крупицам, одалживали, что-то даже пришлось продать, и в итоге приобрели «кота в мешке».

К сожалению, на сегодняшний день, рынок недвижимости переполнен разнообразными аферами, кроме этого есть и другие риски, которые, подготовленным покупателям, возможно избежать.

Специалисты Юридической компании-Легал призывают потенциальных покупателей недвижимости, быть внимательными при оформлении документов и обратить внимание на те моменты, которые стоит проверить перед таким серьезным шагом, как приобретение квартиры или дома.

Самый распространенный вид приобретения жилья на сегодня – это, так называемый, вторичный рынок, квартиры уже побывавшие у кого-то в собственности. Именно здесь и происходят самые интересные случаи.

Прежде всего, при покупке такого жилья следует обратить внимание на то, какая у выбранной квартиры или дома история предыдущих сделок.

Квартира могла много раз переходить от одного владельца к другому – дариться и наследоваться, продаваться, находиться в залоге – все это следует проверить.

Продавец может быть не собственником жилья, или недееспособным лицом.

Жилье может быть продано по фальшивой доверенности.

Недвижимость могли обманным путем отобрать у предыдущего собственника (например, сироты, пенсионера или инвалида). И эти люди или их наследники могут в любой момент объявиться и заявить о своих правах.

В договоре купли-продажи по недосмотру нотариуса может не оказаться сведений о передаче вами денег продавцу, хотя вы их передали непосредственно при заключении договора. В самом тексте договора могут закрасться ошибки в написании ФИО сторон или адреса объекта недвижимости.

В конце концов, документы о праве собственности на квартиру или дом аферисты могут просто искусно подделать, и продать вам чужое имущество.

Особенно внимательным следует быть при покупке недвижимости у престарелых граждан и инвалидов. Важно иметь доказательства, что продавец продал жилье добровольно, осознавая значение своих действий. В спорных случаях нотариус должен сделать запрос в орган опеки на предмет того, не назначен ли пожилому человеку опекун, и не признан ли владелец жилья недееспособным. Но даже это не является гарантией того, что впоследствии наследники продавца не оспорят сделку.

Также с особой тщательностью нужно соблюдать все требования закона при покупке жилья, совладельцем которого являются несовершеннолетние. Или даже если они не совладельцы, но просто там зарегистрированы. Такое жилье можно продать только с согласия органа опеки и попечительства. Но были случаи, когда даже совершенная с разрешения органа опеки сделка купли-продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетним или в котором проживали несовершеннолетние, расторгалась судом по иску того же органа опеки на основании того, что родители после продажи жилья не обеспечивали несовершеннолетних равноценным жильем взамен проданного.

Опасно покупать жилье, которое было несколько раз перепродано в течение короткого промежутка времени. Так часто поступают мошенники, чтобы «замести следы» после того, как незаконно завладели недвижимостью.

Не стоит рисковать, покупая жилье у представителя продавца по доверенности. Обязательно требуйте, чтобы при подписании договоров задатка (аванса, предварительного договора) и купли-продажи присутствовал лично продавец и поставил свою подпись. Не всегда по доверенности жилье продают мошенники, иногда добросовестный продавец не может лично присутствовать по уважительным причинам, но в каждом случае нужно разбираться отдельно.

Бывает, что проблемы появляются даже тогда, когда, казалось бы, все меры приняты и документы проверены.

Через много лет после продажи унаследованного жилья может появиться новый наследник, который не знал о наследстве.

При приватизации квартиры могли кого-то «обойти», и он может обратиться в суд с иском о признании недействительной приватизации. А значит, и все последующие договора купли-продажи жилья тоже могут быть признаны недействительными.

Дом или квартира может оказаться объектом совместной собственности супругов, и продаваться одним супругом без согласия второго. Далеко не всегда штамп о браке стоит в паспорте!

Может появиться бывший гражданский супруг продавца жилья, и заявить свои права на половину его имущества.

Также разумным будет проверить наличие долгов за оплату коммунальных услуг, чтобы после проведения купли-продажи не вступать в судебные тяжбы с коммунальными службами. Для этого стоит всего лишь попросить соответствующие справки об отсутствии задолженностей перед сделкой.

Еще одним возможным неприятным сюрпризом зачастую может оказаться незаконная перепланировка в квартире, что грозит новому владельцу долгими хождениями по различным инстанциям, чтобы узаконить чужую перепланировку. При этом риска потерять квартиру, конечно же, нет, но вы потеряете свое время и деньги. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно сверяйте технический паспорт c существующей планировкой в квартире.

И это только малая часть возможных рисков.

Как защититься от обмана при покупке квартиры в строящемся доме?

Приобретение квартиры в строящемся доме имеет свои преимущества и недостатки. Безусловно, покупка жилья в домах, которые только строятся, является более юридически безопасной. Ведь исключено, что впоследствии за квартирой потянется шлейф неприятностей, связанных с предыдущими владельцами. И что немаловажно: цена квартиры в строящемся доме гораздо ниже стоимости жилья в готовой новостройке.

Как, казалось бы, все замечательно! Но, и здесь есть но…. Все не только хорошо помнят ряд громких скандалов, связанных с инвестированием в недвижимость, но и часто наблюдают новые аферы некоторых застройщиков.

Компании-застройщики в основном продают жилье по облигациям, залоговым договорам, договорам комиссии или через фонд финансирования строительства. В процессе оценки факторов риска особенности этих схем взаимоотношений, несомненно, следует учитывать, но не только они могут скрывать опасности при покупке квартиры. Необходимо брать во внимание также финансовую стабильность застройщика, правильность оформленных документов на строительство, способ приобретения права на застройку земельного участка, степень готовности объекта на момент составления договора. Но и это не дает стопроцентной гарантии честной сделки.

Как же сделать так, чтобы обман при покупке квартиры вам не грозил?

Необходимо изучить репутацию застройщика, узнать, сколько времени компания работает на рынке жилищного строительства, сколько объектов было сдано в эксплуатацию и сколько строится в данный момент, своевременно ли сдаются дома, какова стоимость жилья в них. Следует учесть важный момент: если стоимость квартиры ниже рыночной, это должно насторожить покупателя, лучше сразу отказаться от этого варианта. Можно изучить информацию в интернете, почитать отзывы, посмотреть фотографии объектов, которые компания-застройщик уже сдала в эксплуатацию. А лучше всего съездить на строящийся объект, посмотреть, насколько интенсивно идет строительство.

Чтобы избежать всех трудностей при проверке и оформлении документов, не попасть на мошенников и быть уверенным в законности сделки купли-продажи, не стоит проводить подобные операции без сопровождения специалиста.

Очень важно проверить юридическую историю объекта недвижимости, удостовериться в подлинности документов, предоставленных продавцом, и быть очень внимательным при заключении любого договора. Здесь большую роль играет профессионализм риелтора или юриста, которому вы доверили сопровождать вашу сделку, а также нотариуса, который эту сделку удостоверит. Нужно тщательно проследить юридическую историю квартиры с момента первого заселения, а частного дома – с момента выделения участка под застройку. Конечно, это не всегда возможно, т.к. многие старые документы могли не сохраниться или доступа к ним нет.

Если вдруг выяснится, что недвижимость проблемная, но можно решить проблему в судебном порядке (например, признать право собственности на дом, зарегистрированный на давно умерших родственников продавца, выделить в натуре часть дома или квартиры, разделить лицевые счета, помочь оформить просроченное наследство, определить порядок пользования земельным участком, и т.д.), мы готовы помочь. Наши юристы имеют достаточный опыт успешного ведения в суде подобных дел.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости считается действительным и вступившим в силу, если он зарегистрирован в государственных органах. В некоторых случаях находятся серьезные причины для расторжения такого договора. Расторгнуть его можно либо добровольно по обоюдному согласию обеих сторон, либо в судебных инстанциях по иску какой-либо стороны.


Так, для признания сделки недействительной должны быть веские основания. Например, использование при сделке второй стороной фальшивых документов (паспорта либо «липовой» доверенности), ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или же дееспособных ограниченно. Если во время сделки одна из сторон была в состоянии алкогольного (наркотического) опьянения или же в состоянии психического расстройства, сделка также будет считаться недействительной. Сделку признают недействительной, если ее посчитают кабальной, то есть если договор был подписан обманным путем или по принуждению.


Если вы расторгаете договор купли-продажи квартиры добровольно по согласию обеих сторон, обратитесь к нотариусу, который данный договор удостоверял. Нотариус составит отдельный договор о расторжении договора купли-продажи и приложит его к основному договору, который находится у него в архиве.


Если вы требуете расторжения договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке, необходимо обратиться с иском в суд, который вынесет решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о его расторжении.
В случае удовлетворения иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, на основании части 1 ст. 216 ГК Украины, каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами. Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора. В случае, если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Если Вы обратитесь за помощью к юристам Юридической компании -Легал, то наши специалисты несут полную ответственность за свою работу в рамках составленного соглашения, a оплата за услуги будет четко зафиксирована в договоре и не привязана к цене выбранного Вами объекта недвижимости. Вы можете быть уверенны в качестве выполнения услуг и их стоимости.