Имущественный вычет продажа имущества

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет при продаже недвижимости

При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно.

Налоговые резиденты – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом.

Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело имуществом менее минимального срока. В противном случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен имущественный вычет.

При продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространяются.

Бывший гражданин России получил в наследство квартиру и принял решение ее продать. В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 руб. Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, равна 2 500 000 * 30% = 750 000 руб.

Минимальный срок владения недвижимостью

При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН.

Доходы от продажи недвижимости налогом не облагаются и не декларируются, если продавец владел объектом больше минимального срока.

Минимальный срок владения составляет 3 года в следующих случаях.

  • Объект недвижимости приобретен до 01.01.2016 года;
  • Право собственности получено после 01.01.2016 года:
    • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
    • в результате приватизации;
    • плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью – 5 лет.

Минимальный предельный срок владения объектом может быть уменьшен законом субъекта РФ

Доход от продажи

Сумма дохода берется из договора купли-продажи. Если продана недвижимость, которая в свою очередь приобретена после 01.01.2016 года, то сумма дохода не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта * понижающий коэффициент 0,7.

Доход от продажи объекта, приобретенного после 01.01.2016

Стоимость по договору

Кадастровая стоимость
на 1 января года продажи

Понижающий коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ

Пирогов А.С. получил в 2017 году в наследство квартиру и в 2018 году решил ее продать. За квартиру по договору купли-продажи он получил 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 равна 6 500 000 рублей.

Доход Пирогова А.С. составляет 4 550 000 рублей – это наибольшее значение из 4 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.

При расчете налога он воспользовался имущественным вычетом, поэтому НДФЛ равен (4 550 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13 = 461 500 руб.

Допустим, новый владелец в 2018 году тоже продал квартиру за 5 000 000 рублей. В этом случае доход равен 5 000 000 рублей — максимальному значению из 5 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.

Вместо вычетов лучше уменьшить доход на сумму фактически понесенных расходов – 4 000 000 руб., которые он заплатил за квартиру Пирогову А.С.

Тогда налог к уплате равен (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 0,13 = 130 000 руб.

Имущественный вычет

Налогооблагаемый доход от продажи недвижимости можно уменьшить по выбору на:

  1. Имущественный вычет
    • 1 000 000 рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков;
    • в размере 250 000 рублей при продаже иных объектов недвижимости, например, гаража.
  2. Фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению недвижимости, включая услуги риелтора, госпошлины и проценты по кредиту.

Если за один календарный год физлицо продало несколько объектов недвижимости, предельная сумма налогового вычета применяется по всем проданным объектам в совокупности, а не отдельно по каждому объекту.

Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности

При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.

  1. Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям.
  2. Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.

Муж и жена в 2015 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2017 году продали ее за 4 000 000 рублей.

Так как квартира находилась в собственности супругов менее 3-х лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб.

Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.

Имущественный вычет продажа имущества

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Полезная литература ›
  • Налог на доходы физических лиц ›
  • Налоговые вычеты по НДФЛ ›
  • Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества, освобождение

Как известно, главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены вычеты, благодаря которым можно уменьшить размер налоговой базы и, соответственно, снизить сумму налога на доходы физических лиц. Одним из таких вычетов является имущественный налоговый вычет.

В статье рассмотрим применение указанного вычета в отношении продажи недвижимого имущества.

Прежде всего, установим, что понимается под имуществом.

На основании пункта 2 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в частности, вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество.

При этом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся на основании статьи 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Согласно подпункту 5 пунктов 1, 3 статьи 208 НК РФ для целей главы 23 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации, а доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации – к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.

Объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (пункт 1 статьи 209 НК РФ).

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ (пункт 1 статьи 210 НК РФ).

В силу пункта 1 статьи 224 НК РФ по общему правилу доходы физических лиц облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Как следует из пункта 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 – 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

Одним из предусмотренных НК РФ вычетов является имущественный налоговый вычет, порядок предоставления которого установлен статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. При этом указанный вычет предоставляется согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:

– жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Имейте в виду, что нежилое помещение и нежилое здание являются иным имуществом, что вытекает из письма ФНС России от 14 января 2014 года № БС-4-11/231 «Об имущественном налоговом вычете» (вместе с письмом Минфина России от 23 декабря 2013 года № 03-04-07/56593), а также письма Минфина России от 9 октября 2014 года № 03-04-06/50796.

Следовательно, при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере дохода, полученного в налоговом периоде от продажи нежилого помещения (нежилого здания), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающего 250 000 рублей.

Обратите внимание, что статья 220 НК РФ не содержит ограничений на применение вычета в зависимости от места нахождения недвижимого имущества (территория Российской Федерации или территория за пределами Российской Федерации). Значит, вычет по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, который предоставляется при продаже имущества, перечисленного в подпункте 1 пункта 2 названной статьи, можно применить и в случае, если оно расположено за границей.

Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 19 ноября 2012 года № 03-04-05/4-1319.

Следует отметить, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. На это указывает подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Иначе говоря, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Минфин России в письме от 5 декабря 2014 года № 03-04-05/62615 в ответ на частный запрос о получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже земельного участка с жилым домом и доли в праве собственности на другой земельный участок в 2014 году разъяснил, что физическое лицо в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи данного имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением, а при продаже другого земельного участка с жилым домом – воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

В письме Минфина России от 30 апреля 2014 года № 03-04-05/20606 в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, сказано, что указанная выше норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 года № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

То есть, если, к примеру, доля в праве собственности на жилой дом и земельный участок была продана в качестве самостоятельного объекта права собственности, то налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных, в частности, от продажи недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности. Об этом сказано в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Исходя из изложенного, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества в случае, если оно не использовалось им в предпринимательской деятельности.

При этом учет налогоплательщиком доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться отдельно от доходов, полученных им вне рамок осуществления такой деятельности. На это указывает письмо Минфина России от 28 августа 2014 года № 03-04-05/43075.

Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц без применения имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от 15 апреля 2014 года № 03-04-05/17131).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 220 НК РФ при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций» (далее – Закон № 275-ФЗ), расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации – собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации.

Срок нахождения в собственности недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Законом № 275-ФЗ, определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Законом № 275-ФЗ.

Согласно пункту 7 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (календарного года). Налоговая декларация подается в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен доход.

С 1 января 2016 года в главу 23 НК РФ будут внесены изменения Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 382-ФЗ).

В частности, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, в которой перечислены доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ будут изложены в новой редакции, а также будет введена статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» НК РФ.

В результате данных изменений будут освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, будет представляться:

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Как видим, и освобождение от налогообложения дохода, получаемого налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, и имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества будут предоставляться с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Рассмотрим более подробно указанную статью.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут освобождаться от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет, за исключением объектов, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, для которых данный срок будет составлять 3 года. Обратите внимание, что в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ речь идет об объектах недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если налогоплательщиком будет продаваться объект недвижимого имущества, срок владения которым не достигнет на дату реализации минимального предельного срока, то с полученного дохода налогоплательщику необходимо будет уплатить НДФЛ. Чтобы определить размер дохода от продажи объекта недвижимого имущества, учитываемый в целях исчисления НДФЛ, нужно будет сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Обратите внимание, что данное правило будет применяться в случаях, если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект определена. Если доход, полученный от продажи недвижимости, будет меньше, чем произведение кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7, то налог налогоплательщику нужно будет исчислить из произведения кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

В силу пункта 6 статьи 217.1 НК РФ субъектам Российской Федерации будет предоставлено право уменьшить:

– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 названной статьи (5 лет);

– размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ (0,7).

При этом субъекты Российской Федерации смогут снизить своим законом указанные величины вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Имейте в виду, что положения пункта 17.1 статьи 217, подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, изложенные в новой редакции, и положения статьи 217.1 НК РФ будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. На это указывает пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.

Вычет при продаже «иного» имущества

На основании подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ гражданин вправе получить вычет при продаже иного имущества в размере 250 тыс. руб.

Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Обратите внимание, если имущество принадлежало физическому лицу на праве собственности более 3 лет, то подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ нет необходимости, потому что в таком случае человек освобожден от уплаты налога.

Как определить срок владения имуществом?

Если мы обратимся к положениям Гражданского кодекса, то станет ясно, что срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Если речь идет об автомобиле (транспортном средстве), то тут срок владения имуществом начинает исчисляться с даты покупки движимого имущества. Основание – п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 225 ГК РФ.

Вычет может применяться неограниченное число раз. Вычет при продаже иного имущества может применяться неоднократно. Налоговый кодекс не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, имущественный вычет гражданин может применять столько раз, сколько раз будет совершать операции по его продаже.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется налоговым органом на основании предоставленных документов и заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Имущественные налоговые вычеты в 2017 году: покупка, продажа квартиры. Какие изменения?

Приобретение собственного жилья, будь-то отдельная квартира, дом или комната, представляет собой ответственный шаг для граждан. Операции с недвижимостью сопровождаются существенными финансовыми затратами. При продаже жилья предусматривается начисление налога. Однако налогоплательщики вправе воспользоваться предоставляемыми государством налоговыми вычетами для сокращения своих затрат. Начиная с 2016 года в законодательство внесены некоторые изменения, относящиеся к применению льгот и правилам их получения. Имущественные налоговые вычеты в 2017 году оформляются по тем же правилам.

Что такое имущественный налоговый вычет

При реализации некоторого имущества, находящегося в собственности у граждан, необходимо самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Имущественные налоговые вычеты позволяют уменьшать налогооблагаемую базу физическим лицам при операциях купли ― продажи. Предоставляются вычеты в следующих случаях:

  • — при продаже недвижимости;
  • — при покупке (строительстве) жилья;
  • — при погашении процентов по кредитам на приобретение недвижимости в собственность;
  • — при продаже доли в уставном капитале общества;
  • — при реализации прочего имущества.

Наиболее часто вычеты используются при операциях с недвижимостью. Граждане вправе восстановить ранее начисленный и уплаченный налог в пределах произведенных затрат на покупку жилья. При продаже имущества налоговые вычеты позволяют сократить сумму налога.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Продажа объекта недвижимости физическим лицом влечет за собой обязанность по начислению и уплате налога. Но и в этом случае имеется возможность уменьшить полученный налог следующими способами:

  • в сумме доходов от продажи, не превышающей 1000000 рублей;
  • на документально подтвержденные затраты по приобретению имущества.

Данные положения относятся к продаже недвижимости, приобретенной до начала 2016 года и находящейся в собственности плательщика менее 3-х лет. Минимальный срок владения при операции по продаже недвижимости, с 2016 года находящейся в собственности, составляет 5 лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составит 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, цена продажи объекта должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Данное положение действует с начала 2016 года, и призвано исключить возможность документального уменьшения продажной цены недвижимости с целью избежать налогообложения. Налоги с продажи недвижимости в 2017 году также будут рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, налог в указанном порядке не пересчитывается.

При реализации недвижимости должна быть предоставлена в налоговые органы декларация вместе с другими подтверждающими документами не позднее 30 апреля следующего за совершением сделки года.

По истечении минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, составлять декларацию в случае продажи имущества не требуется.

Возврат НДФЛ при покупке (строительстве) жилья

Каждый гражданин, купивший (построивший) жилье, вправе вернуть часть уплаченного ранее налога на доходы физических лиц. Налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья возможен при наличии следующих условий:

  1. Документальное оформление сделки. Владение недвижимостью должно быть подтверждено свидетельством на право собственности (актом приема- передачи квартиры).
  2. Затраты на покупку (строительство) жилья. Необходимо наличие документов, подтверждающих передачу денежных средств от покупателя к продавцу (расходы на строительство). Также учитывается и договор с банком на предоставление заемных средств на эти цели.
  3. Наличие налогооблагаемого дохода. Учитывая, что налоговый вычет в данном случае означает возврат ранее уплаченного НДФЛ, воспользоваться этим правом могут лишь лица, из заработка которых исчисляется налог. То есть имущественные вычеты при покупке (строительстве) жилья не предоставляются предпринимателям, не уплачивающим НДФЛ (находящимся на специальных налоговых режимах), официально не работающим лицам. Что касается пенсионеров, то они могут заявить о возврате налога, взяв за основу предыдущие годы, но не более 3 лет с момента образования права на получение вычета. В 2017 году по-прежнему осуществляется возврат налога при покупке квартиры пенсионерам.

Возврат НДФЛ при покупке (строительстве) жилья осуществляется двумя способами:

  1. При подаче декларации по форме 3 — НДФЛ по окончании года, в котором к возмещению заявляется полученный доход.
  2. Вычеты предоставляются и до окончания налогового периода при обращении к работодателю. При этом нужно иметь подтвержденное налоговыми органами право на возврат НДФЛ.

Возврат ранее уплаченного налога (13%) предоставляется в пределах суммы, не превышающей 2000000 рублей, потраченных на приобретение или строительство жилья. То есть общий объем не может быть больше 260000 рублей. Неиспользованные к вычету суммы переносятся на следующие налоговые периоды до полного погашения.

Если стоимость приобретаемого имущества оказалась меньше установленного лимита в 2 000000 рублей, то оставшуюся часть можно использовать при получении вычетов при покупке другого объекта недвижимости.

Уплаченные по кредитному договору (ипотеке) проценты в общей сумме не более 3 000000 рублей также можно использовать при расчете имущественного вычета. То есть, дополнительно на уплаченные проценты по кредиту можно вернуть 13-ти процентный налог с суммы, превышающей 260000 рублей по основной льготе.

Налоговые вычеты на прочие операции

Облагается налогом и продажа иного имущества, находящегося в собственности у граждан. К нему относят прежде всего реализацию автомобилей. К иному имуществу может относиться и любое другое реализуемое имущество – гаражи, магазины, предметы домашнего обихода и бытовой техники и пр.

Размер налоговых льгот равен либо 250 000 рублям от полученных доходов, либо произведенным затратам на приобретение. Срок минимального владения имуществом (за исключением недвижимого) остался без изменений ― 3 года. По истечении этого срока декларировать полученные доходы и уплачивать налог не нужно.

Если при продаже иного имущества сумма реализации меньше налоговых вычетов, у налогоплательщика остается обязанность по представлению декларации.