Договор на оказание услуг по аренде склада

Договор на оказание услуг (Собственник)

Договор № ________
г.Москва “____” ________ 200 ___ года.
ООО “Грин Хиллс” в лице генерального директора _____________________________________________________, действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ, и, ЗАО «____________________________», в лице генерального директора __________________________________________________, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем ЗАКАЗЧИК с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1 Заказчик предоставляет Исполнителю право представлять его интересы в сфере сдачи в аренду и продажи, а Исполнитель принимает на себя обязательство найти арендаторов и покупателей на нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности компании «_______________», расположенное по адресу: г. Москва, ул. ___________________________________________________, общей площадью __________ кв.м, далее именуемое «Объект».
1.2. Цена аренды Объекта составляет ________ за кв. метр в год, включая НДС. Также стороны подписывают договор на обслуживания здания.
1.3. Цена аренды, указанная в п.п. 1.2., может быть изменена, о чем стороны составляют отдельное соглашение.
1.4 Цена продажи Объекта определяется сторонами путем переговоров в присутствии Исполнителя.
1.5. Все расчеты производятся в рублевом эквиваленте доллара США по курсу ЦБ на день оплаты.

2. Обязательства Исполнителя
Исполнитель принимает на себя следующие обязательства:

2.1. Провести консультации по всем вопросам, интересующим Заказчика, и связанным с подбором потенциальных арендаторов Объекта;
2.2. Произвести необходимые рекламные и маркетинговые мероприятия (не обязательно открытые и внешние, компания может использовать свою клиентскую базу и возможности партнерских программ) по привлечению потенциальных арендаторов Объекта:
а. Тематическая пресса;
б. Интернет – сайт компании;
в. Рекламные акции в Интернете;
г. Наружная реклама;
д. Работа с ведущими агентствами недвижимости;
е. Другие, по усмотрению Исполнителя.
2.3. Представление Объекта потенциальным арендаторам или покупателям, показ Объекта;
2.4. Получение информации о потенциальных арендаторах или покупателях, анализ ее и представление Исполнителю.
2.5. Организовать и провести переговоры об аренде или продаже Объекта на условиях Заказчика.
2.6. Разработать (предложить) по требованию Заказчика варианты необходимых договоров и иных документов.
2.7. Консультировать Заказчика по юридическим аспектам сделки.
2.8. Заказчик вправе поручать Исполнителю регистрацию договора аренды или купли-продажи в органах государственной регистрации, заключив об этом отдельное соглашение.
2.9. Исполнитель обязуется не разглашать условия настоящего договора и иную информацию, за исключением тех предусмотренных законом РФ случаев, когда существует необходимость предоставления ее компетентным государственным органам.

3. Обязательства Заказчика

Заказчик принимает на себя следующие обязательства:

3.1. Предоставить Исполнителю по его требованию копии правоустанавливающих документов, поэтажные планы и иную документацию по предлагаемому Помещению.
3.2. В случае подписания договора аренды Помещения, между Арендатором, предоставленным Исполнителем, и Заказчиком, последний выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере ________% (Пятьдесят) от месячной арендной платы.
3.3. В случае подписания договора купли-продажи между Покупателем, предоставленным Исполнителем, и Заказчиком, последний выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере ____% от цены продажи.
3.4. Вознаграждение выплачивается в течение 5-ти банковских дней с момента подписания договора аренды или купли-продажи, указанных в п. 3.2., 3.3. и поступления страхового депозита и арендных платежей или платежей по договору купли-продажи, в соответствиями с условиями согласованными сторонами.
3.5. В случае разногласий по сумме вознаграждения, выплачиваемого Исполнителю, предоставлять копию договора аренды Объекта в течение 3-х дней с момента его подписания.
3.6. Проводить все переговоры с потенциальными Арендаторами, предоставленными Исполнителем, с участием представителей Исполнителя. В случае заключения Заказчиком договора с Арендатором, данные о котором предоставлены Исполнителем, без уведомления Исполнителя, Заказчик обязуется выплатить последнему комиссионное вознаграждение в полном объеме в соответствии с п. 3.2. настоящего договора.
3.7. Подписать акт приема-сдачи услуг к настоящему договору в течение 3-х дней с момента подписания договора аренды с Арендатором и поступлением от него арендных платежей и страхового депозита, информация о котором была предоставлена Исполнителем.
3.8. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком услуг Исполнителя, он выплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
3.9. Заказчик обязуется уведомить Исполнителя о подписании договора аренды с Арендатором или купли-продажи с Покупателем, данные о котором были получены без участия Исполнителя, в тот же день.
3.10. Заказчик обязуется не разглашать условия настоящего договора и иную информацию, за исключением тех предусмотренных законом РФ случаев, когда существует необходимость предоставления ее компетентным государственным органам.

4. Общие условия
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания полномочными представителями сторон и действует до фактического исполнения. Все изменения и дополнения к настоящему соглашению составляются в письменном виде и подписываются полномочными представителями обеих сторон.
4.2. Все спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения условий настоящего соглашения, решаются либо путем переговоров, либо в соответствии с требованиями действующего законодательства.

5. Юридические адреса сторон

Исполнитель : Заказчик::
ООО “Грин Хиллс”

Особенности договора аренды склады

Договор аренды склада является типичным соглашением об аренде нежилого помещения (здания, сооружения). Необходимость закрепления правоотношений “на бумаге” регламентируется российским законодательством.

Договор выступает в качестве своеобразной “страховки” от несоблюдения условий договоренности противоположной стороной – ведь в нашем обществе договариваться “на словах” не всегда целесообразно.

Законодательство

Законодательные положения касаемо договора аренды склада содержатся в ГК РФ (далее – Кодекс), в частности, в:

  • Параграфе 1 Главы 34 (общие положения);
  • Параграфе 4 этой же Главы (аренда зданий и сооружений).

Больше всего нас интересует Параграф 4, содержащий отдельные положения об аренде зданий.

Поскольку складское помещение, как правило, является отдельно стоящим объектом, первостепенно применяются нормы указанного Параграфа, и лишь при отсутствии в нем нормативных регуляторов применению подлежат общие положения об аренде (Параграф 1).

Рассмотрим некоторые особенности аренды складских помещений:

  • в силу ч. 1 ст. 650 Кодекса, по договору арендатору передается складское помещение во временное владение или пользование;
  • по ч. 1 ст. 651, соглашение заключается обязательно в письменном виде, вне зависимости от того, кем являются стороны – юридическими или физическими лицами;
  • если срок аренды менее 1 года, соглашение можно не регистрировать в Росреестре (ч. 2 ст. 651);
  • если стороны заключают соглашение устно, оно будет признано ничтожным;
  • если арендодатель – собственник земельного участка, договор аренды склада будет означать одновременно и договор аренды участка, расположенного под таким складом (ч. 2 ст. 652);
  • даже если территория не принадлежит на праве собственности, заключить договор все равно можно – причем даже без согласия собственника земли (однако пользование участком должно производиться согласно целевому назначению – ч. 3 ст. 652);
  • даже если участок будет продан третьему лицу, у арендатора сохраняется право пользования землей согласно ее целевому предназначению, до окончания срока действия арендного контракта (ст. 653).

Про аренду коттеджа на сутки читайте на этой странице.

Условия, которые должны содержаться в договоре аренды склада, делятся на общие и специальные. Общие предусмотрены Параграфом 1 Главы 34 Кодекса, специальные – Параграфом 4.

Рассмотрим сначала общие требования к содержанию документа:

Для физических лиц указывается ФИО, сведения из документа, удостоверяющего личность, место регистрации. Для юрлиц ставится полное наименование, организационно-правовая форма, банковские реквизиты.

На основании ч. 3 ст. 607 Кодекса, в соглашении должен быть четко описан объект аренды (склад, расположенный по такому-то адресу, с такой-то площадью, техническими характеристиками и др.). Если описательная характеристика отсутствует, договор считается недействительным.

  1. Реквизиты правоустанавливающего документа.

Согласно ст. 608 Кодекса, арендодателем может выступать только собственник складского помещения. Соответственно, в соглашении должна присутствовать отсылка на правоустанавливающий документ.

В силу ст. 610, стороны могут указать срок, а могут и не указать. Если срок не указан, считается, что соглашение действует неограниченное время (до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить отношения). Максимальных сроков аренды в отношении зданий или сооружений не установлено.

  1. Ответственность сторон за недостатки переданного имущества.

По общему правилу, установленному ст. 612 Кодекса, арендодатель не несет ответственность за недостатки, если таковые заранее были обговорены сторонами.

Если же в договоре не сказано о них, арендодатель несет полную ответственность за их устранение (даже если он не знал о таких недостатках).

  1. Правила пользования имуществом.

Нормативные положения о правилах пользования содержатся в ст. 615 Кодекса. Так, согласно ч. 1, арендатор должен пользоваться имуществом согласно его целевому назначению и/или в соответствии с условиями арендного контракта.

Указываются адреса, контактные телефоны и банковские реквизиты сторон.

Теперь рассмотрим специальные условия:

  1. Указание на право арендодателя в отношении земельного участка.

На основании ст. 652 Кодекса, в договоре нужно указать:

  • на каком праве участок принадлежит арендодателю (право собственности, бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.);
  • какое право передается арендатору (право пользования, право аренды).

Если арендодатель – собственник участка, арендатору передается право аренды, в случае же другого вещного права арендатор получает только право пользования.

  1. Размер арендных платежей.

Согласно ч. 1 ст. 654 Кодекса, в контракте обязательно должно быть положение о размере арендной платы. Если оно отсутствует, соглашение признается недействительным.

Размер арендной платы не делится на составляющие (например, отдельно за пользование складом и отдельно – за пользование землей), то есть арендные платежи нужно указывать в совокупности.

  1. Указание на документ, регламентирующий порядок передачи склада.

Согласно ст. 655 Кодекса, в отношении аренды зданий или сооружений установлен особый порядок передачи. Так, передача склада во временное пользование и его принятие осуществляются по передаточному акту. Этот документ является обязательным. В основном договоре аренды на него должна быть сделана отсылка.

Как оформить и его образец

Оформлять договор следует с учетом всех законодательных положений, содержащихся в ГК РФ. Если не указать хотя бы одно из существенных условий, договор не будет иметь юридическую силу, соответственно, и аренда будет считаться неправомерной.

Лучше всего заключать договор, используя типовой образец. В нем уже содержатся основные условия. При необходимости, можно добавить и свои.

Скачать образец типового договора аренды склада можно по этой ссылке.

В остальном, процесс заключения договора аренды склада не отличается от стандартной процедуры аренды нежилых помещений:

  • арендатор ищет арендодателя, просматривая объявления в интернете или в газетах;
  • созванивается с ним и обговаривает основные условия сделки;
  • назначается время и место встречи для осмотра помещения;
  • все выявленные недостатки фиксируются на бумаге, и заключается договор;
  • при необходимости, стороны регистрируют сделку в Росреестре, если срок аренды превышает 1 год.

Какие нужны документы

Для заключения договора аренды потребуется следующая документация:

Договор оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения

ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Исполнитель по заданию Заказчика обязуется совершить определенные настоящим Договором действия, а Заказчик обязуется произвести оплату за выполненные Исполнителем работы (оказанные услуги).

1.2. Исполнитель выполняет работы (оказывает услуги) по подбору для Заказчика нежилого помещения, для последующего заключения Заказчиком договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения.

1.3. В заявке Заказчика (Приложение №1), в числе прочего указывается: намерение Заказчика заключить договор аренды, или уступки права аренды, или купли-продажи нежилого помещения, ориентировочная площадь требуемого нежилого помещения, место нахождение помещения, ориентировочная цена нежилого помещения, Ф.И.О представителя Заказчика, который будет производить осмотр помещений.

1.4. В Приложении №2 указать должность и Ф.И.О лиц, уполномоченных действовать (осуществлять просмотры и подписывать Протокол осмотра) от имени Заказчика в рамках настоящего Договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Предоставить Исполнителю все требуемые последнему документы, материалы, сведения необходимые для выполнения работ (оказания услуг) в рамках настоящего Договора. Получать сведения о ходе выполнения Исполнителем Договора.

2.2. Обеспечить участие представителя Заказчика в переговорах, консультациях организованных Исполнителем.

2.3. В день осмотра подписывать Протоколы смотра нежилого помещения, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. В случае уклонения Заказчика от подписания Протокола осмотра, после фактически состоявшегося осмотра нежилого помещения, Исполнитель и собственник (арендатор) нежилого помещения, либо его представитель, делают об этом соответствующую отметку в Протоколе осмотра. Протокол осмотра с указанной выше отметкой считается состоявшимся.

2.4. При принятии решения о намерении заключить сделку по одному из представленных Исполнителем нежилому помещению, сделать соответствующую отметку в Протоколе осмотра.

2.5. Не вести самостоятельно, без участия представителей Исполнителя, переговоры с собственниками (арендаторами) предполагаемой недвижимости, а также их представителями.

2.6. Произвести оплату вознаграждения Исполнителю по настоящему Договору.

2.7. Не распространять и не передавать третьим лицам информацию, предоставленную Исполнителем, без письменного разрешения Исполнителя.

2.8. В течение рабочих дней с момента подписания с собственником (арендатором) нежилого помещения договора о намерениях, предварительного договора, договора купли-продажи или аренды, договора уступки прав аренды либо любого другого договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением указанного в любом из протоколов осмотра помещения, подписать с Исполнителем Акт сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг). В случае не подписания Заказчиком указанного Акта и при отсутствии письменных возражений Заказчика, стороны считают, что работы (услуги) выполнены надлежащим образом, в полном объеме и в срок, и подлежат оплате в соответствии с разделом 3 Договора.

2.9. Заказчик вправе вносить изменения в заявку Заказчика (Приложение №1), путем их оформления в письменном виде. Изменения к заданию Заказчика вступают в силу после их подписания Заказчиком.

2.10. При намерении Заказчика арендовать нежилое помещение:

2.10.1. Консультировать Заказчика по вопросам ставок арендной платы на нежилые помещения в .

2.10.2. Вести поиск нежилых помещений, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору, с целью осуществления намерений Заказчика.

2.10.3. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками/арендаторами недвижимости.

2.10.4. Оказывать Заказчику содействие в процессе переговоров с собственниками недвижимости.

2.10.5. Не принимать никаких обязательств от имени Заказчика, без его письменного распоряжения.

2.10.6. Проверить у собственника/арендатора нежилого помещения правоустанавливающие документы на недвижимость, на предмет соответствия требования действующего законодательства.

2.10.7. Информировать Заказчика о ходе исполнения Договора.

2.11. При намерении Заказчика приобрести нежилое помещение в собственность:

2.11.1. Используя свою базу данных, находит и предлагает Заказчику нежилое помещение, отвечающее требованиям, указанным в Приложении №1.

2.11.2. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками недвижимости.

2.11.3. Способами, не противоречащими действующему законодательству РФ, проверить «юридическую чистоту» нежилого помещения (права собственника на нежилое помещение, выбранное Заказчиком, а также отсутствие либо наличие имеющихся ограничений (обременений).

2.11.4. Проверяет у собственника нежилого помещения и Заказчика наличие всех документов необходимых для составления договора купли-продажи и его последующей государственной регистрации.

2.11.5. В ходе совершения перечисленных выше действий предоставляет Заказчику связанные с этими действиями необходимые консультации.

2.12. При намерении Заказчика оформить уступку прав аренды на нежилое помещение.

2.12.1. Консультировать Заказчика по вопросам ставок арендной платы на нежилые помещения в .

2.12.2. Вести поиск нежилых помещений, в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору, с целью осуществления намерений Заказчика.

2.12.3. Осуществлять показ помещений Заказчику и проводить переговоры с собственниками недвижимости.

2.12.4. Оказывать Заказчику содействие в процессе переговоров с арендаторами недвижимого имущества.

2.12.5. Не принимать никаких обязательств от имени Заказчика, без его письменного распоряжения.

2.12.6. Информировать Заказчика о ходе исполнения Договора.

2.12.7. Проверить у арендатора нежилого помещения договор аренды на недвижимое имущество, на предмет соответствия требования действующего законодательства и возможности заключения договора уступки прав аренды.

2.13. В течение рабочих дней с момента подписания собственника (арендатора) нежилого помещения с Заказчиком договора о намерениях, предварительного договора, договора купли-продажи или аренды, договора уступки прав аренды либо любого другого договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением указанного в любом из протоколов осмотра помещения, подписать с Исполнителем Акт сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг).

2.14. Исполнитель обязуется сохранить в тайне ставшие ему известными сведения о совершенных Заказчиком сделках.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение за выполненные работы (оказанные услуги) по настоящему Договору в следующем размере: от согласованной сторонами по Сделке стоимости.

3.1.1. При заключении договора аренды/субаренды размер вознаграждения Исполнителя составляет % от суммы годовой арендной/субарендной платы, указанной в договоре аренды помещения, который будет заключен между Заказчиком и собственником/арендатором нежилого помещения, подобранного Исполнителем.

3.1.2. При приобретении Заказчиком в собственность нежилого помещения, подобранного Исполнителем – в размере % от цены договора купли-продажи, который будет заключен между Заказчиком и собственником нежилого помещения.

3.1.3. При переуступке прав аренды от арендатора нежилого помещения подобранного Исполнителем к Заказчику, вознаграждение за выполненные работы (оказанные услуги) составляет % от цены договора уступки права аренды, который будет заключен между Заказчиком и арендатором нежилого помещения.

3.2. Окончательный размер вознаграждения указывается Исполнителем в Акте сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг).

3.3. Оплата производится Заказчиком в течение рабочих дней с момента подписания сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) на расчетный счет Исполнителя. Оплата производится в рублях РФ.

3.4. Обязанность Заказчика по оплате считается выполненной, с момента поступления денег на расчетный счет Исполнителя.

3.5. Выплата вознаграждения не зависит от необходимости и факта регистрации договора аренды и/или купли – продажи, и/или уступки прав аренды, а также от условий указанных договоров.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Сторона Договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков.

4.2. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора аренды, или договора купли-продажи, или договора уступки прав аренды заключенного между Заказчиком и собственником (арендатором) нежилого помещения, подобранного в рамках настоящего Договора, Исполнитель ответственности не несет.

4.3. В случае подписания Заказчиком без участия или согласия Исполнителя каких-либо сделок по представляемым Исполнителем нежилым помещениям, указанным в Протоколе осмотра, в течение срока действия настоящего Договора и в течение месяцев после окончания срока его действия, Заказчик выплачивает Исполнитель штраф в размере цены настоящего Договора.

4.4. В случае нарушения Заказчиком п.5.2 Договора и последующего заключения третьими, дочерними или аффилированными лицами договора подразумевающего изменение права владения, и/или пользования, и/или распоряжения нежилым помещением, указанным в любом из протоколов осмотра помещения, на основании информации предоставленной Заказчиком, последний выплачивает Исполнителю штраф в размере цены настоящего Договора.

4.5. Ни одна из Сторон не будет нести ответственность за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если указанное неисполнение стало следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), в том числе эпидемии, снежных заносов, прекращения или ограничения перевозки грузов в соответствующем направлении, наводнений, пожаров, землетрясений, иных стихийных бедствий, войн и военных действий, катастроф, а также принятием органами государственной власти и управления нормативных актов, прямо препятствующих Сторонам исполнять свои договорные обязательства. Форс-мажорными могут быть признаны также любые иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

5. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

5.1. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность перед третьими лицами в отношении информации и документации, полученной ими в ходе исполнения настоящего Договора, за исключением той информации и документации, раскрытие которых разумно необходимы в целях выполнения своих обязательств по Договору.

5.2. Информация о нежилых помещениях показанных Исполнителем Заказчику, указанная в Протоколах осмотра, не может быть передана Заказчиком третьим, дочерним и аффилированным лицам.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Все споры, разногласия и/или требования, возникшие из настоящего Договора и/или в связи с ним, Стороны будут пытаться разрешить путем переговоров.

6.2. По всем вопросам, не нашедшим отражения в тексте и условиях настоящего Договора, но прямо или косвенно вытекающих из данных правоотношений, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. В случае если Стороны не придут к соглашению, спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд .

6.4. До передачи спора в суд стороны обязаны соблюсти претензионный порядок. Датой заявления претензии считается дата календарного штемпеля почтового ведомства о приеме заказного письма либо дата отметки о получении претензии представителем стороны, которой данная претензия адресована.

6.5. Все приложения к настоящему договору, Акты сверки взаиморасчетов, первичная документация, должна в обязательном порядке удостоверяться лицами, подписавшими настоящий Договор, либо их уполномоченными представителями, и скрепляться печатями.

6.6. Настоящий Договор, может быть, расторгнут по соглашению Сторон. Последствия расторжения настоящего договора определяются взаимным соглашением его Сторон или судом по требованию любой из сторон Договора.

6.7. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у обеих Сторон.

6.8. Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникших только после заключения настоящего Договора.

6.9. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания его Сторонами и действует до наступления первого из следующих событий:

  • до истечения одного года;
  • до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Договор аренды склада

Включает в себя:

  • Конструктор документов
  • Просмотр документа в демо-режиме до скачивания
  • Скачивание 1 документа

Ситуация, при которой применим Договор аренды склада:

Вы хотите сдать в аренду имеющееся у Вас помещение, оборудованное под склад, или Вы намерены арендовать какое-либо помещение, оборудованное под склад, т.е.:

  • предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду) склада — помещения, предназначенного для хранения товарно-материальных ценностей и оказания услуг по хранению товарно-материальных ценностей , т.е. имущества прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;
  • склад является нежилым помещением и входит в состав объекта кондоминиума (например, в бизнес центре), т.е. склад принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности . Переход права владения и пользования на склад к другому лицу влечет переход к арендатору склада соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды склада объектом аренды является только склад (Если же собственник склада обладает правом собственности как на склад, так и на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, то необходимо использовать Договор аренды нежилого помещения с земельным участком);
  • вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) склада стороны определяют в порядке, установленном законодательством.

Другие документы раздела аренды смотрите здесь

Стороны Договора аренды склада:

  • Арендодатель – физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит склад, и который он обязуется передать во временное владение и пользование (аренду) другой стороне (арендатору). При этом в отношении физических лиц ратифицированными Республикой Казахстан Международными договорами, а также законодательством Республики Казахстан установлено, что индивидуальное предпринимательство имеют право осуществлять:
  • граждане Республики Казахстан;
  • оралманы;
  • как постоянно проживающие (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) так и постоянно не проживающие в Республике Казахстан (не имеющие вид на жительство, но находящиеся на территории Республики Казахстан на законном основании) граждане Республики Беларусь, Российской Федерации и Республики Армении;
  • постоянно проживающие в Республике Казахстан (при условии наличия вида на жительство в Республике Казахстан) граждане Кыргызской Республики.

Также в отношении указанных физических лиц, имеющих право на осуществление индивидуального предпринимательства и не использующих труд работников на постоянной основе, законом предоставлено право не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении следующих видов дохода:

  • облагаемого у источника выплаты , т.е. если Арендатором склада является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в таком случае обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан в полном объеме и в установленные сроки по начисленному доходу Арендодателю исполнит Арендатор как его налоговый агент;
  • имущественного дохода, т.е. если Арендатором склада является физическое лицо, то в таком случае Арендодатель производит самостоятельно исчисление и уплату индивидуального подоходного налога, а также представление налоговой отчетности по доходам от аренды, в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.
  • Арендатор – лицо (физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель), которое обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) склад.

Существенные условия Договора аренды склада

(условия, без которых в силу требований закона, Договор аренды склада считается не заключенным):

  • соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, скрепление печатями , если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать . В письменной форме должны совершаться договора:
  • заключаемые на срок более одного года;
  • если оба участника договора либо только один из них является юридическим лицом, независимо от срока;
  • условие о предмете договора, т.е. данные, позволяющие установить, какое нежилое помещение подлежит передаче в аренду с указанием его идентификационных характеристик (сведения о нежилом помещении, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, нежилая, полезная);
  • размер арендной платы;
  • порядок приема-передачи склада по Акту приема-передачи.

Обычные условия Договора аренды склада

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре аренды склада):

  • условия, подробно определяющие характеристики и описание как склада, так и движимого имущества, если передается склад, оснащенный движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту передаваемого в аренду имущества;
  • информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на склад (обременения и (или) ограничения ) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий согласно представленным формам
  • для физических лиц — гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) на передачу в аренду общего имущества супругов в нотариально удостоверенной форме;
  • цель и (или) назначение использования Арендатором нежилого помещения;
  • срок аренды, и если данный срок определен как один год и более, то также определяется порядок государственной регистрации права пользования;
  • порядок сдачи склада в субаренду, если он не определен договором, то Арендатор вправе сдавать склад в субаренду только с согласия Арендодателя;
  • условия изменения размера арендной платы (с определенной периодичностью или устанавливается фиксированный размер арендной платы);
  • расходы по содержанию склада (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание склада, охрана, связь и т.п.) — в составе арендной платы или оплачиваются дополнительно;
  • порядок, сроки и форма платежей по договору;
  • условие о гарантийном взносе, как меры обеспечения исполнения обязательств Арендатором по договору;
  • ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права пользования:
  • одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;
  • обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.
  • иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Схема аренды в «шкуре» хранения

Распространенная практика прикрытия фактических арендных отношений договором хранения привела к тому, что этот договор стал объектом пристального внимания различных проверяющих органов, в том числе налоговой службы. Малейшее подозрение – и они обращаются в суд с требованием о признании договора притворным. О том, какие условия договора хранения могут вызвать сомнение у контролеров и как минимизировать связанные с этим риски, читайте в статье.

Существует три распространенных способа использования договора хранения, прикрывающего аренду:

  • заключается договор хранения товара, но при этом фактически складские операции выполняет тот, кто передал товар (поклажедатель);
  • заключается договор хранения какого-либо здания (в том числе склада), но фактически оно используется хранителем в качестве склада для своего товара;
  • заключается договор хранения какой-либо вещи, допустим, оборудования, но хранитель при этом использует данное имущество в своем производстве.

Что вынуждает прибегать к таким «серым» схемам?

Например, когда договор аренды требует обязательной регистрации или складское помещение находится в федеральной собственности, тогда нужно оформлять специальное разрешение.

Вопрос выбора между договором хранения и арендой при наличии подходящего муниципального или федерального помещения, где можно разместить свой товар, связан и с налогообложением.
И в этом разрезе договор хранения также выглядит предпочтительнее. Почему?

Предположим, организация арендует у ФГУП склад, являющийся государственным имуществом. Арендатор согласно п. 3 ст. 161 НК РФ автоматически становится налоговым агентом по НДС. Последствия очевидны: он обязан рассчитать, удержать, перечислить НДС в бюджет и отчитаться в налоговой инспекции.

При заключении же договора хранения уплачивать НДС будет владелец помещения. Он же будет и перечислять налог в бюджет. Собственник товаров просто перечислит НДС в составе вознаграждения за хранение, а потом поставит к вычету. Очевидно, что такой порядок намного проще.

Для организаций, работающих на «упрощенке» или «вмененке», выбор в пользу договора хранения еще более очевиден. Указанные организации плательщиками НДС не признаются (п. 2 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ), а вот обязанности налоговых агентов за ними сохраняются. Таким образом, при аренде им все равно придется иметь дело с НДС. При договоре хранения о нем можно забыть. Но против таких схем активно борются налоговая служба и органы, занимающиеся управлением государственным и муниципальным имуществом.

В чем опасность?

Если при проверке контролирующие органы обнаружат, что договор хранения заключен для отвода глаз, а фактические отношения сторон представляют собой аренду, они могут обратиться в суд с требованием о признании такой сделки притворной, то есть недействительной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ. Налоговые органы уже в акте проверки могут квалифицировать договор как договор аренды и попытаться исключить расходы по такому договору из налоговой базы по налогу на прибыль, снять вычет по НДС. Можно еще привлечь организацию к налоговой ответственности. Оснований много: несообщение о создании обособленного подразделения компании, занижение налогов, а в случае с арендой муниципального или федерального имущества – неисполнение обязанностей налоговых агентов по НДС (ст. 116, 122 и 123 НК РФ).

По каким признакам?

Подобную «маскировку» договора аренды легко распознать по ряду признаков. Например, если на складе хранителя постоянно присутствуют сотрудники поклажедателя, для них оборудуются рабочие места. Существуют и правовые признаки. Рассмотрим основные из них.

Формальности далеко не формальность

Договор хранения должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 887 ГК РФ). При этом необходимо помнить, что в отсутствие письменного договора хранения суды могут не принять даже свидетельские показания. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 05.07.2006 № А58-1720/05-Ф02-3159/06-С2 заметил, что при несоблюдении простой письменной формы договора хранения п. 3 ст. 887 ГК РФ предоставляет сторонам право ссылаться на свидетельские показания лишь при возникновении спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем.

Но одного договора недостаточно, ведь письменная форма будет соблюдена только в том случае, если заключение договора и принятие товара на склад подтверждены одним из следующих складских документов: двойным складским свидетельством, простым складским свидетельством или складской квитанцией (п. 2 ст. 907 и ст. 912 ГК РФ). Без таких документов договор может быть признан незаключенным (постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2006 № Ф09-1243/06-С6).

Недвижимость не хранится?

Обычно предметом хранения являются движимые объекты. В связи с этим, если предметом хранения считается ндвижимость (например, если на хранение принято складское помещение, которое фактически используется хранителем в своих целях), проверяющие могут признать такой договор недействительным. Можно ли поспорить с подобными выводами?

Законодательство прямо не предусматривает запрет на хранение недвижимости. Более того, в п. 3 ст. 926 ГК РФ предусмотрен особый вид договора хранения (секвестр), согласно которому на хранение может быть передано недвижимое имущество. Если проверяющие пытаются обвинить организацию в том, что под видом договора хранения здание сдается в аренду, можно сослаться на следующие положения договора хранения, позволяющего отличить его от аренды (см. схему).

А если все же суд?

Если перечисленные рекомендации соблюдены, перспективы судебного спора о прикрытии договором хранения фактически сложившихся отношений по аренде помещения в случае, если проверяющие выявят нахождение поклажедателя на складе хранителя, не такие уж и печальные.

Например, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 25.03.2009 № А56-13107/2008 и ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.99 № Ф08-2975/99 контролирующие органы выявили фактическое нахождение поклажедателя на складе хранителя, но суды отказали им в признании договора хранения притворным, поскольку проверяющие не представили доказательств совершения сторонами договора хранения фактических действий, свидетельствующих о наличии у них волеизъявления на передачу и получение в пользование недвижимого имущества по смыслу ст. 606 и 607 ГК РФ, регулирующих арендные правоотношения.

В аналогичной ситуации ФАС Центрального округа в постановлении от 08.11.2005 № А48-5195/04-7 привел иные доводы в защиту договора аренды: помогли первичные документы. Суд указал, что складская квитанция при сдаче товаров на хранение была оформлена. А передаточного акта или иного документа о передаче складов в аренду, что является обязательным для договора аренды согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, нет. Значит, нет и арендных отношений.

Интересные доводы привел ФАС Московского округа в постановлении от 29.04.2008 № КГ-А41/3490-08.

Военное ведомство приняло на хранение в своем магазине товары от ООО. После этого стороны заключили еще и договор, по которому военное ведомство обязалось оказывать в этом же магазине услуги по информационному и рекламному сопровождению, приему заказов от населения на услуги ООО. Но военная прокуратура установила, что в магазине фактически находится ООО. Прокуратура обратилась в суд с требованием признать недействительными заключенные договоры хранения и оказания услуг, фактически прикрывающие отношения по аренде помещений магазина, применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать ООО вернуть военному ведомству помещения магазина, а также взыскать с ООО неосновательное обогащение за незаконное использование помещений.

Но суд отказал, заявив, что подписанные договоры не содержат условий о передаче каких-либо помещений, занимаемых военным ведомством, в аренду или пользование по иным основаниям обществу, не содержат указаний на какие-либо конкретные помещения, которые переданы или подлежат передаче последнему. Таким образом, эти договоры не являются основанием для того, чтобы общество занимало какие-либо помещения военного ведомства и вступало в арендные отношения. Поэтому договоры нельзя признать притворными.

Без права пользования?

Без согласия поклажедателя хранитель не может пользоваться переданной вещью, а также передавать ее другим лицам для пользования и хранения, за исключением некоторых случаев, например, в целях обеспечения ее сохранности. Казалось бы, это ограничение закреплено в ст. 892 и 895 ГК РФ и о нем можно не упоминать в договоре. Однако это также один из признаков, отличающих хранение от аренды. Поэтому данное ограничение необходимо прямо сформулировать в договоре, иначе налоговики могут квалифицировать договор в качестве договора безвозмездного пользования или договора аренды.

При обнаружении контролерами факта использования хранимого имущества особенно пугаться не стоит, ведь этот факт не доказывает недействительность договора хранения. Это лишь основание для взыскания поклажедателем убытков, связанных с незаконным использованием его имущества (постановление ФАС Поволжского округа от 05.01.2004 № А55-3579/03-14).

В заключение отметим, что приведенные рекомендации необходимо соблюдать, если дей­ствительно заключается договор хранения. Этим можно обезопасить себя от возможных подозрений и претензий со стороны контролирующих органов.