Дду или предварительный договор

Предварительный договор или ДДУ? Выбираем правильно

Волна банкротств крупных и средних застройщиков заставила всех потенциальных покупателей жилья серьезно заволноваться. И повод для волнения действительно серьезны: как оказалось, предварительные договора, заключенные с застройщиками, не дают гарантии покупки квартиры и не имеют решающей доказательной силы в суде.

Предварительный договор: особенности заключения

Предварительный договор — документ, который застройщики предлагают подписать покупателем жилья на начальном этапе строительства. Иногда этот документ подписывают одновременно с договором купли-продажи векселя, по которому покупатель будет рассчитываться при заключении ДДУ. Но важно помнить, что ни предварительный договор, ни вексель никак не связанны между собой. Предварительное соглашение подтверждает лишь существование договоренности между застройщиком и покупателем, и предусматривает на каком-то этапе заключение полноценного договора долевого участия (ДДУ). Если Договор долевого участия подписан не будет, то покупатель теряет право требовать от застройщика жилье или деньги.

Как уберечься от «серых» схем?

Единственным гарантом, подтверждающим обязательства застройщика, является Договор долевого участия. Это подтверждает и ГК РФ, и «Закон о Долевом строительстве». Поэтому, прежде чем подписывать какие-либо документы о покупке жилья в строящемся доме, убедитесь в том, что застройщик:

  • действует в соответствии с 214-ФЗ, ;
  • имеет разрешение на строительство и страховой полис;
  • опубликовал проектную документацию в СМИ и интернете.

Если покупатель уже подписал предварительный договор вместо ДДУ, ему следует направить в строительную организацию официальное письмо с требованием заключить ДДУ. лучше будет составить письмо в двух экземплярах: одно вручить в канцелярию строительной компании, на другом поставить отметку о вручении и оставить себе. В случае разногласий это письмо будет подтверждением вашего желания заключить основной договор и может быть представлено в суде, как веское доказательство недобросовестности застройщика.

Юристы советуют обязательно съездить на место строительства и убедиться в том, что строительная площадка функционирует, работы ведутся, а информация на информационном щите полностью соответствует данным, прописанным в ДДУ. А пакет документов, проверенный юристом перед подписанием договора, даст дополнительную уверенность в том, что застройщик намеревается полностью выполнить свои обязательства.

Является ли ничтожным предварительный договор долевого участия из-за отсуствия регистрации?

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2011 г. № 33-5253

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

рассмотрела в судебном заседании дело N 2-188/11 по кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о применении последствий недействительности ничтожной сделки к предварительному договору долевого участия.

Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя С. — Ш.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

29.04.2010 года между С. и ООО «Дом на Среднем» заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N .

Согласно п. 1 данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса (основной договор), на условиях предварительного договора, в соответствии с прилагаемым проектом основного договора.

Согласно п. 3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 03.07.2010 года.

В соответствии с условиями проекта основного договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) в соответствии с утвержденной и опубликованной им проектной декларацией жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: , и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется оплатить застройщику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру.

Строительство объекта осуществляется застройщиком на основании разрешения на строительство N от 17.02.2009 года.

Стоимость квартиры согласно п. 5.1. проекта основного договора составляет руб.

Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено обязательство дольщика внести в кассу застройщика обеспечительный платеж в размере руб. в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора.

С. внесла в кассу ответчика по предварительному договору денежные средства в размере руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от 29.04.2010 года.

В связи с тем, что привлечение денежных средств дольщика строительной организацией для строительства объекта, разрешение на строительство которого получено после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, 19.05.2010 года истицей в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате внесенных денежных средств в полном объеме.

ООО «Дом на Среднем» в своем ответе на уведомление истицы о расторжении предварительного договора указало, что Общество полагает предварительный договор действующим, так как условиями договора и нормами действующего законодательства не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора.

07.07.2010 года С., считая предварительный договор недействующим, а, также учитывая, что срок подписания основного договора истек, повторно обратилась к ответчику с просьбой о возврате денежных средств и удержанием с нее 15% от суммы обеспечительного платежа. Ответа на данное заявление С. получено не было, действий по возврату денежных средств ответчик не предпринял.

С., полагая отказ в возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору незаконным, нарушающим ее права и интересы, а также считая предварительный договор ничтожной сделкой, обратилась в суд с иском к ООО «Дом на Среднем» и с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки — взыскать с ООО «Дом на Среднем» в ее пользу денежные средства в размере рублей, как полученные по недействительной (ничтожной) сделке.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки к предварительному договору участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года, с ООО «Дом на Среднем» в пользу С. взыскано руб., в доход государства госпошлина в сумме руб.

В кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы, полагая возможным в порядке п. 2 ст. 354 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. » привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями действующего законодательства, указывая, что заключенный сторонами предварительный договор заключен с нарушением требований закона, в том числе о государственной регистрации договора, учитывая, что заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве законом не запрещается, однако денежные средства истицы были привлечены ответчиком до государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, пришел к выводу, что п. 10 заключенного сторонами предварительного договора не соответствует закону, в связи с чем у ответчика отсутствовало право получать от истицы денежные суммы в счет обеспечения обязательств по договору, и о ничтожности договора в силу прямого указания закона и, соответственно, о применении последствий его ничтожности в виде обязанности ответчика возвратить истице полученные по ничтожному договору денежные средства в размере руб.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства.

К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного вывод суда о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на законе и не может быть признан верным.

Также, по мнению судебной коллегии, не может быть признан правомерным и обоснованным вывод суда о несоответствии п. 10 заключенного сторонами предварительного договора закону.

Согласно п. 10 предварительного договора от 29.04.2010 года в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит в кассу или на расчетный счет застройщика денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере руб. в срок до 18 мая 2010 года.

В течение 10 дней с момента государственной регистрации основного договора обеспечительный платеж (оплаченная часть) подлежит возврату дольщику.

Исходя из буквального толкования положений пункта 10 предварительного договора определенная сторонами договора сумма в размере руб., часть из которой в размере руб. оплачена истицей, является обеспечением обязательств сторон по заключению основного договора долевого участия.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Данный перечень не является исчерпывающим.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств того, что данная, определенная предварительным договором денежная сумма, как и фактически внесенные истицей денежные средства, привлекается ответчиком для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. «, истицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что вывод суда о ничтожности пункта 10 предварительного договора долевого участия в строительстве также не основан на обстоятельствах дела и не может быть признан верным.

Таким образом, требования истицы по заявленным ею основаниям не основаны на законе, защите не подлежат.

Учитывая, что в силу положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, исковые требования С. подлежат отклонению.

Истица не лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав, если она полагает их нарушенными, по иным основаниям.

Поскольку по настоящему делу сбор дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года отменить.

С. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о признании предварительного договора долевого участия недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, полученных по недействительной (ничтожной) сделке, отказать .

Предварительный договор и налоговый вычет

ID: 8088728

Вы будете иметь право на получение налогового вычета после подписания акта приема квартиры.

Вы будете иметь право на получение налогового вычета после приемки квартиры по акту приема. Но должны иметь подтверждающие документы о ВАШИХ расходах на приобретение недвижимости, а это, я так понимаю, расписка от предыдущего участника (если корректно его так назвать) о получении денег согласно договора цессии.

Когда Вы Договор купли-продажи с застройщиком оформляли, то там, скорее всего не упомянута переуступка. Если так, то для налоговой обычно достаточно, чтобы в договоре было указано, что застройщик (продавец) получил от ВАС оплату ДО подписания договора, либо, если указано, что была переуступка, то для налоговой надо иметь первый предварительный д-р, д-р уступки, акт сверки или чеки по нему и расписку о получении оплаты за уступку, написанную тем, кто Вам уступал права. Ну и, конечно, договор купли-продажи со свидетельством.
А акт приемки здесь, вообще-то, ни при чем , т.к. это не участие в долевом строительстве.

Ох ты, господи! Как -то я шиворот- на-выворот вопрос прочла и ответ получился не по ситуации.
Пользователь! Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос, надо ЧИТАТЬ Ваши документы. Если в акте сверки и в ДДУ нигде не упомянута фамилия первого правообладателя, а ссылка в акте именно на Ваш ДДУ, то налоговая примет этот акт в качестве подтверждения платежей по ДДУ для Вашего вычета.

у меня на руках два акта выверки счетов. Первый — между первым физлицом и застройщиком (2013 год), второй между мной и застройщиком (2014 год). В акте выверки счетов между мной и застройщиком первое физлицо никак не фигурирует, как и в ДДУ. Деньги я платил физлицу наличными, в офисе застройщика, на руках имеется только рукописная расписка от получателя средств.
В моём акте выверки (2014 год) действительно указан номер моего ДДУ.
То, что право на налоговый вычет получают после акта приёма передачи или лучше после регистрации права собственности я конечно понимаю) Тут вопрос не об этом.

Еще вопрос, ДДУ у меня от 31 декабря 2014, регистрация была уже в 2015. налоговый вычет за 2014 год я не могу получить? (Сумма подоходного была очень большой)

Ну если Вы знаете, «что право на налоговый вычет получают после акта приёма передачи или лучше после регистрации права «, то откуда же тогда вопрос про 2014 год. Вы получите возврат налогов, уплаченных Вами, начиная с того года, в котором подпишете или уже подписали акт приемки. Ни дата подписания ДДУ, ни его регистрация, ни оплата его стоимости не дают Вам права на вычет, такое право дает только приобретение КВАРТИРЫ, а налоговая считает ее приобретенной с момента подписания акта приемки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Круто застройщики или приближенные к ним люди деньги зарабатывают: кто-то купил у застройщика по левому договору, ничего не оформлял, потом продал, естественно за большую стоимость, деньги из воздуха.
Как Вы могли у него «купить» по переуступке, если «физлицо ДДУ с застройщиком в последствии не оформляло»?! Это ж ерунда полная. Извините, но Вам просто запудрили мозг.

По всем официальным документам Вы являетесь единственным правообладателем этой квартиры (права требования по ДДУ). Ваши слова «номер моего ДДУ» это еще раз это подтверждают. Нет же тут никакой уступки.

Ваши документы на вычет: Ваш ДДУ, акт выверки платежей и акт приема-передачи квартиры или свидетельство о собственности.
Право на вычет возникнет только в том налоговом периоде, в котором будет исполнено все необходимое для его получения. Допустим акт подпишите в 2016 году, вот только с 2016 года сможете получать вычет по налогу.

Покупка новостройки. Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214? Эксперты рынка недвижимости предупреждают о возможных подвохах. Что достанется покупателю – квартира или деньги…

Уже около 6 лет с вступлением в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» девелоперам и застройщикам разрешается реализовывать свои новостройки по договорам долевого участия, а также через жилищные сертификаты и организацию жилищно-строительных кооперативов. Остальные способы продажи считаются незаконными, однако их все равно продолжают использовать. А не так давно к хорошо известным схемам реализации (и законным, и не очень) первичного жилья добавилась еще одна: путем заключения предварительного договора долевого участия.

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, правомерен ли такой путь и стоит ли покупателям соглашаться на подписание подобного документа.

Сама суть
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона ведь не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ), а, как разъясняет адвокат Олег Сухов, в необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (более того, ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). А это значит, что по данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более — не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, пусть и недостроенную: «При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание, которое до сдачи дома оформляется в собственность застройщика», — говорит эксперт, попросивший не называть его имени в статье.

Но естественно, участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия, как сообщает Олег Сухов, вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут.

По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ», — объясняет Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

ПДДУ, закон и оплата
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя: «Отношения субъектов ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ», — сообщает наш безымянный комментатор. Как и все предварительные договоры. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство.

По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют наши эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.

Но бывает и иначе. Застройщики, используя эту схему, даже в тех случаях, когда квартира приобретается за кровные сбережения покупателя (без ипотеки), зачастую требуют полной оплаты жилья либо какой-то очень существенной суммы (треть, половину от стоимости квартиры). Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. «Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту», — категоричен адвокат Олег Сухов. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.

Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? Ради обмана? Нет, конечно. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Для некоторых участников рынка – это необходимая мера. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. «Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости», — подтверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»).

В общем, инвестиции начинают привлекаться по ПДДУ, но как только все необходимые разрешения оформляются, с покупателями-дольщиками заключаются основные «законные» договоры долевого участия.

Основные пункты
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, и предложит максимально понятный и содержательный документ.

Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, ведь, как сообщает адвокат Олег Сухов, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.

Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.

Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. «В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, и нужно, чтобы это была конкретная дата, — говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), — хотя на практике довольно часто срок определяется путем указания определенного периода времени, которое пройдет с какого-либо неизбежного события. Обычно это событие — получение застройщиком разрешения на строительство объекта». Таким образом, в ПДДУ можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. Даже несмотря на проволочки в этом вопросе, добросовестные застройщики обычно понимают, в какой срок могут получить разрешительные документы. Однако ДДУ может быть заключен и до истечения срока, указанного в ПДДУ, – это не возбраняется.

Также, как отмечает эксперт, не назвавший своего имени, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.

Ко всему перечисленному, по мнению комментатора, хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А Олег Сухов добавляет, что в ПДДУ должна быть определена подсудность разрешения споров.

Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».

Суд поможет
Однако даже с самым честным застройщиком может произойти все что угодно, а прав на квартиру при заключении ПДДУ гораздо меньше, чем при оформлении ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Поэтому адвокат Олег Сухов утверждает, что для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: «Стоимость квартиры остается той же. Строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены», — рассуждает эксперт. «Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия», — соглашается с ним и анонимный эксперт.

Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, — затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. «Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения», — говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»). Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением: суд — инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. А уж если покупатель не выполнил каких-либо обязательств, например, задержал очередной взнос «обеспечения», то суд может вынести решение и в пользу продавца (застройщика).

С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию — за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), — а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Кстати, как сообщает адвокат Олег Сухов, ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).

Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.

А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры. Причем требовать нужно возврат именно рыночной стоимости», — советует Олег Сухов.

Большинство подобных споров решаются в пользу покупателей, «поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах», — сообщает юрист. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор все-таки будет признан ничтожным: покупатель, скорее всего, вернет свои деньги, но не получит квартиру.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.

Предварительный договор долевого участия.

здравствуйте, Юлия! Раз ДДУ предварительный — значит, по крайней мере, пока не выполнены условия для продажи по 214-ФЗ, соответственно, с документами — не все в порядке. Чтобы ответить на вопрос каков риск — нужно смотреть полный пакет имеющихся документов.

Большой риск по 214-ФЗ.
а предварительный даже обсуждать нечего.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер!
На сегодняшний день, чтобы не говорили по телевизору, по 214 продаются только 15-20%. Риски — продажа однного объекта одновременно нескольким лицам, срыв сроков сдачи/ввода в эксплуатацию, многолетнее ожидание «розовой бумажки» (св-ва о регистрации) и т.п.
Покупайте у крупных, проверенных застройщиков, проверяйте весь пакет документов. Рекомендую обратиться к специалисту. Лучше заплатить небольшую комиссию, но при этом ваши риски ждать долгострой или судиться за свои квадратные метры сведуться к минимуму. Доверяйте только профессионалам!